Fiche d’arrêt : Cass. Civ. 3 21 novembre 2025

Une promesse unilatérale de vente a été conclue entre un promettant et un bénéficiaire concernant une parcelle de terrain, avec une durée initiale de quatre ans, prorogée tacitement. La promesse stipule que la vente serait réalisée après la mise en service d'une rocade à proximité. Après le décès des parties, le promettant a notifié au bénéficiaire la caducité de la promesse en 2011. Cependant, le bénéficiaire a levé l'option dans le délai imparti, alors que la rocade devait être ouverte peu après. Face à l'absence de réponse du promettant, le bénéficiaire a assigné ce dernier pour obtenir le transfert de propriété et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En première instance, le tribunal a examiné la demande du bénéficiaire visant à obtenir le transfert de propriété de la parcelle ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que le promettant avait valablement notifié la caducité de la promesse. En appel, la cour d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement en se fondant sur l'impossibilité d'ordonner la réalisation forcée de la vente en raison du refus du promettant. Le bénéficiaire a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant que la promesse unilatérale engageait définitivement le promettant à vendre et que son refus constituait une inexécution susceptible d'entraîner des dommages-intérêts.

La promesse unilatérale de vente engage-t-elle définitivement le promettant à vendre malgré sa rétractation avant l'exercice de l'option par le bénéficiaire ?

La Cour casse l'arrêt de la cour d'appel en affirmant que la promesse unilatérale de vente constitue un avant-contrat qui engage définitivement le promettant à vendre dès sa conclusion, sauf stipulation contraire. Elle rappelle qu'une levée d'option par le bénéficiaire, même après une rétractation du promettant, ne peut empêcher la formation du contrat promis. En statuant que seul un recours en dommages-intérêts était possible en cas d'inexécution, la cour d'appel a méconnu les principes régissant les obligations issues d'une promesse unilatérale. La décision souligne ainsi un revirement jurisprudentiel récent qui affirme que l'obligation de faire issue d'une telle promesse ne peut être résolue uniquement par des dommages-intérêts lorsque les conditions de validité sont réunies au moment de l'exercice de l'option.