Fiche d’arrêt : Civ. 3e, 26 oct. 2022, n° 21-19.900

Un acquéreur a acquis un bien immobilier dans le cadre d'un investissement locatif, bénéficiant d'une défiscalisation, par l'intermédiaire d'un mandataire. Le financement de cette acquisition a été réalisé par un prêt immobilier. L'acquéreur a ensuite donné le bien en location à une société pour une durée déterminée. Après quelques années, l'exploitant a informé l'acquéreur de son intention de résilier le bail en raison d'une baisse de rentabilité. Suite à cela, un nouveau bail a été conclu avec un loyer réduit. L'acquéreur, se plaignant de la surévaluation du bien et de la baisse de rentabilité, a assigné le vendeur et d'autres parties en nullité pour dol et, subsidiairement, en indemnisation des préjudices.

La première instance s'est tenue devant le tribunal compétent, où l'acquéreur a formulé sa demande en nullité du contrat sur le fondement du dol, arguant que les manœuvres du vendeur avaient induit en erreur sur la rentabilité du bien. Le tribunal a rejeté cette demande. L'affaire a ensuite été portée en appel devant la cour d'appel d'Agen, qui a confirmé le jugement de première instance en considérant que l'acquéreur avait bénéficié d'une augmentation de son patrimoine. L'acquéreur a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d'appel n'avait pas suffisamment recherché si des manœuvres dolosives avaient été commises par le vendeur.

La cour d'appel a-t-elle correctement apprécié les éléments constitutifs du dol dans la vente immobilière ?

La Cour casse et annule l'arrêt de la cour d'appel d'Agen. Elle souligne que le dol constitue une cause de nullité lorsque les manœuvres pratiquées par une partie sont telles qu'il est évident que sans celles-ci, l'autre partie n'aurait pas contracté. En rejetant la demande de nullité au motif que l'acquéreur s'était enrichi par l'opération sans examiner si des manœuvres dolosives avaient réellement eu lieu, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. La Cour précise qu'il était nécessaire d'examiner si l'acquéreur avait été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien, ce qui n'a pas été fait. Par conséquent, la décision est annulée sauf en ce qui concerne le rejet de l'exception d'irrecevabilité pour défaut de publicité foncière.