Caractères du droit de propriété (Absolu, Exclusif, Perpétuel)
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Le droit de propriété est le droit réel le plus complet qui confère au propriétaire l’intégralité des prérogatives que l’on peut avoir sur un bien, à savoir, l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose).
La doctrine distingue plusieurs caractères du droit de propriété : il s’agit d’un droit absolu (qui ne fait l’objet d’aucune restriction), exclusif (qui exclut tout partage) et perpétuel (qui ne s’éteint pas par l’effet du temps). On y ajoute également parfois le caractère fondamental.
I. Différences entre « caractères » et « attributs » du droit de propriété
Avant de présenter les caractères du droit de propriété, encore faut-il s’entendre sur ce que signifie ce terme.
La doctrine distingue les attributs du droit de propriété de ses caractères.
Définition
Par « attributs », on désigne les prérogatives que le droit de propriété confère au propriétaire sur une chose. En d’autres termes, ce lien juridique entre la personne et la chose, lui confère un pouvoir juridique complet sur une chose. Ce pouvoir juridique prendre la forme d’un « faisceau de pouvoirs » (S. Druffin-Bricca, L. Henry, Droit des biens : Lextenso, 13e ed, 2023, n°66, p. 55), c’est-à-dire un spectre de prérogatives conférées à son titulaire et qui sont regroupées en trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus !
L’usus est le droit d’user matériellement (aspect positif) ou de ne pas user de la chose (aspect négatif, par exemple, laisser son logement vacant).
Le fructus (C. civ., art. 546) est le droit de jouissance correspondant au droit de faire fructifier son bien et de bénéficier de ses revenus (aspect positif) ou à l’inverse le droit de les abandonner et de ne pas en bénéficier (aspect négatif).
Enfin, l’abusus confère au propriétaire le droit d’abuser de la chose, c’est-à-dire d’en disposer matériellement (par exemple, en détruisant la substance du bien) ou juridiquement (par exemple, en réalisant un acte juridique qui emporte le transfert de propriété).
C’est en raison de ces trois prérogatives que le droit de propriété est considéré comme revêtant trois caractères : un caractère exclusif, un caractère absolu et un caractère perpétuel. La doctrine y ajoute également le caractère fondamental.
À retenir
Cette trilogie doctrinale a vu le jour quelques dizaines d’années après l’entrée en vigueur du Code civil de 1804, les auteurs ayant systématisé les caractères du droit de propriété. Toutefois, ces caractères figuraient déjà dans l’esprit des rédacteurs du Code et ressortent des dispositions du Code civil relatives à la propriété. L’idée « était déjà largement en l’air en 1804, sinon avant » (A. Castaldo, J. Lévy, Histoire du droit civil : Dalloz, Précis, 2e éd., 2010, n°323 p. 471).
Enfin, ne confondez pas ces deux notions avec les démembrements du droit de propriété. Les droits démembrés du droit de propriété confèrent à leur titulaire une partie des prérogatives (attributs) attachées au droit de propriété. On distingue l’usufruit de la servitude. L’usufruitier à l’usage (usus) et la jouissance (fructus) d’une chose dont une autre personne appelée « nu-propriétaire » conserve le droit de disposer (abusus).
Tableau récapitulatif : les attributs et les caractères du droit de propriété
| Attributs du droit de propriété | Caractères du droit de propriété |
|---|---|
| Usus Droit d’user matériellement (aspect positif) ou de ne pas user de la chose (aspect négatif, par exemple, laisser son logement vacant). | Absolu Le droit de propriété ne fait l’objet d’aucune restriction. |
| Fructus Droit de jouissance correspondant au droit de faire fructifier son bien et de bénéficier de ses revenus (aspect positif) ou à l’inverse le droit de les abandonner et de ne pas en bénéficier (aspect négatif). | Exclusif ou individuel Le droit de propriété exclut tout partage. |
| Abusus Droit d’abuser de la chose, c’est-à-dire d’en disposer matériellement (détruire la substance du bien) ou juridiquement (réaliser un acte juridique qui emporte le transfert de propriété). | Perpétuel Le droit de propriété ne s’éteint pas par l’effet du temps. |
Intéressons-nous désormais à la présentation de ces différents caractères.
II. Le caractère absolu du droit de propriété
A. Le principe
Le droit de propriété est absolu, ce qui signifie (en principe) qu’aucune restriction ne peut être apportée aux pouvoirs du propriétaire sur la chose. Le propriétaire concentre entre ses mains toutes les prérogatives possibles sur le bien : l’usus, le fructus et l’abusus.
Ce caractère absolu est le seul qui est expressément visé par le Code civil à l’article 544 (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (…) »
À retenir
C’est en ce sens que le jurisconsulte Delombe estime ainsi que la propriété confère « un pouvoir souverain, un despotisme complet » (A. Castaldo, J. Lévy, Histoire du droit civil : Dalloz, Précis, 2e éd., 2010, n°324 p. 472).
Deux conséquences ressortent de ce caractère absolu.
D’abord, le droit de propriété est opposable à tous, ce qui oblige tous les tiers et la puissance publique à le respecter.
Exemple
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler et d’affirmer ce caractère absolu à l’occasion d’une affaire dans laquelle s’opposait le droit de propriété d’une part et le droit au respect du domicile d’autre part. Dans cette affaire, des occupants sans droit ni titre d’une parcelle avaient été assignés en expulsion par les propriétaires du terrain. Ce dernier ayant obtenu satisfaction en appel, les occupants sans droit ni titre avaient formé un pourvoi devant la Cour de cassation invoquant leur droit au respect du domicile.
La Cour de cassation a décidé que s’il y avait bien une ingérence dans le droit au respect du domicile des demandeurs au pourvoi (en raison de l’expulsion), celle-ci n’était pas disproportionnée au regard de la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. Elle termine en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.
D’autre part, le droit de propriété permet au propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue. Le propriétaire exerce son droit de manière discrétionnaire sans avoir à se justifier à l’égard des tiers de l’exercice qu’il fait de son droit.
B. Les atténuations au caractère absolu
En réalité, ce caractère « absolu » ne l’est pas véritablement… « Ce n’est qu’un droit relatif, absolument relatif ! » (R. Scaboro, Le droit de propriété, un droit absolument relatif : Droit et Ville, 2013/2, N° 76, p. 237 à 255).
Le Code civil pose le caractère absolu en utilisant un superlatif (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », selon l’article 544 du Code civil).
Mais un propriétaire peut-il véritablement utiliser son bien de manière absolue ?
La seconde partie de l’article 544 du Code civil répond à cette question par la négative en posant immédiatement les limites : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Ces limites au droit de propriété se justifient généralement par la nécessité pour l’État de continuer à assurer ses fonctions et de manière générale par sa fonction sociale (R. Libchaber, La propriété, droit fondamental, Libertés et droits fondamentaux, sous la dir. de R. Cabrillac, 19e éd., 2013, p. 769 et s., sp. nos 1035 et s.). L’intérêt du propriétaire est limité par l’intérêt de la société.
À retenir
Cette fonction sociale peut être illustrée par cette phrase du juriste Jean Guillaume Locré de Roissy qui écrivait : « Selon Napoléon, la propriété pour être protégée doit être utile : il ne « souffrirait pas qu’un particulier frappât de stérilité vingt lieues de terre dans un département fromenteux, pour s’en former un parc » » (J.-G. Locré, La législation civile, commerciale et criminelle de la France, Paris, 1827-1832, t. IX, p. 405.). L’idée est d’expliquer que l’intérêt égoïste d’un propriétaire devait céder devant l’intérêt de la société.
Ainsi, de nombreuses limites à ce caractère absolu existent. On distingue classiquement les limites légales et règlementaires, jurisprudentielles ou conventionnelles. Ces limites peuvent avoir pour objet la protection de l’intérêt général ou la protection des voisins ou des tiers.
D’abord, s’agissant des limites légales, on peut évoquer par exemple les servitudes publiques qui organisent l’espace des communes ou les servitudes privées (par exemple la servitude du droit de passage : C. civ., art. 682), la nationalisation qui consiste à transférer à l’État la propriété d’une entreprise, moyennant indemnisation, l’expropriation pour cause d’utilité publique qui est une privation de propriété qui est possible uniquement pour cause d’utilité publique et avec pour contrepartie une juste et préalable indemnisation (C. civ., art. 545).
Ensuite, s’agissant des restrictions jurisprudentielles, on peut évoquer l’abus de droit de propriété, consacré par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui est le fait, pour le titulaire d’un droit de le mettre en œuvre en dehors de sa finalité ou sans intérêt pour soi-même et dans le seul but de nuire à autrui. De même, la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, d’origine jurisprudentielle, qui a pour fondement un principe général du droit « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » constitue une restriction au caractère absolu du droit de propriété.
Enfin, il existe également des restrictions conventionnelles, issues de la volonté des parties. Par exemple, les servitudes établies par convention ou les clauses d’inaliénabilité. Ainsi, en matière de donation et de testament, le donateur ou le testateur peut empêcher le donataire ou le légataire d’aliéner des biens. Cette clause d’inaliénabilité est valable uniquement si elle est temporaire (1) et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (2) (C. civ., art. 900-1).
III. Le caractère exclusif (ou « individuel ») du droit de propriété
A. Le principe
Le droit de propriété revêt un caractère exclusif (bien que ce terme ne figure pas dans le Code civil). Dans le langage courant, est « exclusif » ce qui exclut tout partage.
Exemple
On parle de « relation exclusive » en matière amoureuse pour désigner un couple dont chacun des membres du couple s’engage à ne pas entretenir d’autres relations, sexuelles ou morales, avec d’autres personnes.
En matière de droit de propriété, le sens est le même. Le caractère exclusif signifie que le propriétaire ne partage ses prérogatives avec aucune autre personne : il a un monopole sur la chose. Ce monopole emporte deux conséquences importantes.
D’abord, de manière positive, l’exclusivité permet au propriétaire de se réserver tous les attributs de la chose à savoir l’usus ou le droit d’user, le fructus ou le droit de percevoir les fruits et l’abusus ou le droit de disposer. Le propriétaire a seul la « plénitude » (M. Mathieu, Droit civil, Les biens : Université, 2013, 3e ed. 3, p. 79) de la chose. C’est la raison pour laquelle certains auteurs évoquent le caractère « individuel » du droit de propriété. Ce caractère individuel permet par exemple d’expliquer les solutions juridiques en matière de désignation du responsable d’un dommage causé par certaines choses.
Cette exclusivité se traduit notamment par une action spécifique : l’action en revendication. Cette action permet au propriétaire dépossédé de revendiquer la propriété de sa chose.
Exemple
Dans le cas de la responsabilité du fait des choses, le propriétaire de la chose est présumé en être le gardien, de sorte qu’il est en principe responsable des dommages causés par le fait de la chose.
Ensuite, de manière négative, cette exclusivité lui permet de s’opposer à l’intervention d’un tiers sur ses biens. Le juriste Toulier (1752-1835,) évoquait ainsi le « droit d’exclusion » qui découle de la propriété pour désigner le droit d’interdire aux tiers l’usage de sa chose.
Comment un propriétaire peut-il s’opposer à une ingérence d’autrui ?
Plusieurs exemples peuvent être donnés.
D’abord, un propriétaire peut s’opposer à tout empiètement sur son terrain par autrui. L’empiètement est une construction ou une plantation de végétaux réalisée en partie sur le terrain, propriété d’autrui. La construction va au-delà des limites de la propriété du constructeur et « empiète » sur la propriété d’autrui. La Cour de cassation juge, sur le fondement de l’article 545 du Code civil, qu’en cas d’empiètement, même de bonne foi, le propriétaire peut demander la destruction de la construction (Civ. 22 avril 1823, grands arrêts ; Civ. 3e, 5 déc. 2001) et que l’empiètement constitue en outre une faute au sens de l’article 1240 du Code civil (Civ. 3e, 10 nov. 1992, 90-19.944).
Ensuite, le propriétaire peut marquer l’étendue de sa propriété en utilisant des signes permettant d’informer les tiers. Par exemple, le bornage a pour fonction de séparer matériellement deux fonds, les bornes fixant l’étendue d’une propriété (C. civ., art. 646).
B. Les atténuations au caractère exclusif
Tout comme le caractère absolu du droit de propriété, le caractère exclusif fait également l’objet de limites.
D’abord, en matière de droit à l’image des biens, la Cour de cassation juge que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal » (Ass. plén., 7 mai 2004, 02-10.450). Il n’existe donc pas d’exclusivité du propriétaire sur l’image de son bien, mais il est possible d’engager une action en responsabilité dans les conditions du droit commun en démontrant un trouble anormal. Ainsi, le droit de propriété ne permet pas au propriétaire d’autoriser ou interdire l’exploitation de l’image de son bien.
Attention
Attention, dans de nombreuses copies, je constate que cette solution n’est pas bien comprise des étudiants. Certains étudiants pensent qu’un propriétaire peut interdire l’utilisation de l’image de leur bien en engageant une action en responsabilité. En réalité, le propriétaire ne peut en principe pas s’opposer à l’utilisation par un tiers de l’image de son bien, car celle-ci ne relève pas du droit de propriété. Ce n’est que s’il arrive à démontrer un trouble anormal causé par l’utilisation de l’image de son bien qu’il peut engager une action en responsabilité. Or, ce trouble anormal est difficile à démontrer.
Ensuite, ce caractère exclusif fait l’objet de nombreuses limitations en raison de la législation relative à la propriété collective. Le Code civil de 1804 a envisagé la propriété comme un droit individuel et exclusif en ce sens qu’une seule personne détient en principe l’intégralité des attributs de propriété (l’usus, le fructus et l’abus). Par exemple, l’indivision n’était évoquée que pour insister sur son caractère précaire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) » (C. civ. art. 815).
Mais cette aspiration à une propriété purement individuelle s’est heurtée à la réalité et la propriété collective a connu un essor important. Ainsi, l’indivision (qui peut se définir comme une forme de propriété commune, d’origine légale ou conventionnelle, qui confère à plusieurs personnes des droits identiques et concurrents sur un même bien ou sur une masse de biens), la mitoyenneté (forme spéciale d’indivision) et la copropriété (caractérisée par la coexistence sur une même chose de plusieurs droits concurrents de même nature) constituent des atténuations à ce caractère exclusif.
Important
Les fausses exceptions au caractère exclusif
Dans les manuels de cours, certains auteurs évoquent également deux hypothèses qui constituent de « fausses exceptions » à ce caractère exclusif.
La propriété conditionnelle
On parle de propriété conditionnelle en cas d’opération translative de propriété affectée par la loi ou par la volonté des parties d’une condition, suspensive ou résolutoire. Par exemple, en cas de vente d’un immeuble, l’acheteur peut signer le compromis de vente avant l’obtention de son crédit. La vente est conclue sous condition suspensive d’obtenir un crédit. Jusqu’à l’obtention du crédit (donc de la réalisation de la condition), il y aura une certaine incertitude affectant le transfert conditionnel de la propriété. Cette incertitude conduit à reconnaître simultanément certaines prérogatives au cédant et à l’acquéreur (qui n’est pas encore propriétaire tant que la condition ne s’est pas réalisée).
La théorie de l’apparence
Lorsque l’acquisition de la propriété se fait par le biais d’une convention, celle-ci peut dans certains cas être annulée par la suite (par exemple, en cas de vice du consentement). En principe, l’annulation du titre fait perdre rétroactivement la propriété. Toutefois, la théorie de l’apparence permet de consolider le droit de propriété, notamment dans les cas de transmissions successives.
IV. Le caractère perpétuel du droit de propriété
A. Principe
Le droit de propriété est un droit perpétuel (c’est-à-dire « qui dure indéfiniment ») et non temporaire. De la même manière que pour le caractère exclusif, le Code civil ne vise pas expressément ce caractère perpétuel.
Deux conséquences ressortent de ce caractère perpétuel.
D’abord, le droit de propriété est un droit imprescriptible et héréditaire qui ne s’éteint pas par le non-usage.
« Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »
C. civ., art. 2227Ainsi :
• Il ne s’éteint pas à la mort du propriétaire, et est transmis aux héritiers.
Exemple
Un étang s’était confondu avec la mer et, 70 ans plus tard, il s’est reconstitué. Les héritiers ont revendiqué la propriété de l’étang, ce que la Cour de cassation a confirmé, puisque la propriété ne se perd pas par le non-usage – (arrêt « Étang Napoléon », Ass. plén., 23 juin 1972).
• L’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive (Cass. Req. 12 juillet 1905, grands arrêts ; confirmé à la suite de la réforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008 par Civ. 3e, juill. 2014, 12-21.485). En revanche, les actions réelles immobilières sont soumises à la prescription de trente ans.
Ensuite, le droit de propriété n’est pas limité dans le temps de sorte qu’il dure tant que la chose sur laquelle il porte soit détruite, abandonnée, ou vendue. Il ne s’éteint pas à la mort du propriétaire, mais est transmis aux héritiers. Il y a donc un droit illimité sur la chose détenue.
C’est ce qui distingue le droit de propriété de l’usufruit qui est un droit temporaire.
B. Atténuations au caractère perpétuel
Il existe des limites à ce caractère perpétuel.
La limite la plus importante réside dans la possibilité pour un tiers d’acquérir la propriété d’une chose par la prescription acquisitive (l’usucapion) prévue à l’article 2258 du Code civil. C’est la raison pour laquelle certains auteurs parlent davantage de « vocation à perpétuité » plus que de « perpétuité ».
« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».
C. civ., art. 2258Ainsi, une personne peut acquérir un bien (ou un droit) par la possession de celui-ci sans avoir à rapporter un titre de propriété. Une situation de fait (le fait de posséder la chose qu’elle soit mobilière ou immobilière) conduit à une situation de droit (la propriété). En matière immobilière, le délai de prescription est de 10 ans lorsque le possesseur est en possession d’un juste titre et est de bonne foi, et de 20 ans dans les
Ce n’est toutefois pas l’absence d’usage qui fait perdre au propriétaire son droit de propriété, mais l’usage concurrent d’une autre personne qui fait acquérir un droit de propriété.
De même, le caractère perpétuel se trouve remis en cause dans certains cas particuliers comme en cas de nationalisation ou d’expropriation pour cause d’utilité publique.
V. Le caractère fondamental du droit de propriété
À retenir
Le droit de propriété figurait à l’origine dans la devise de la République (« Liberté, Égalité, Fraternité ») avant d’être remplacé par le concept de fraternité.
Le droit de propriété a une valeur fondamentale. Il a valeur constitutionnelle.
« Art. 2. Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».
DDHC, art. 2« Art. 17. La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».
DDHC, art. 17
Il a également une valeur conventionnelle :
« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».
Enfin, il a une valeur législative puisqu’il est consacré par le Code civil.
J’espère que vous avez apprécié ce cours sur les caractères du droit de propriété !
Rédigé par
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