Caractères du droit de propriété (Absolu, Exclusif, Perpétuel)

Les caractères du droit de propriété sont au nombre de trois : il s’agit d’un droit absolu (qui ne fait en principe l’objet d’aucune restriction), exclusif (qui exclut tout partage) et perpétuel (qui ne s’éteint pas par l’effet du temps). La doctrine y ajoute parfois le caractère fondamental.

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet qui confère au propriétaire l’intégralité des prérogatives que l’on peut avoir sur un bien, à savoir les attributs que sont l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose).

I. Différences entre « caractères » et « attributs » du droit de propriété

Avant de présenter les caractères du droit de propriété, encore faut-il s’entendre sur ce que signifie ce terme.

La doctrine distingue les attributs du droit de propriété de ses caractères.

L’usus est le droit d’user matériellement (aspect positif) ou de ne pas user de la chose (aspect négatif, par exemple, laisser son logement vacant).

Le fructus (C. civ., art. 546) est le droit de jouissance correspondant au droit de faire fructifier son bien et de bénéficier de ses revenus (aspect positif) ou à l’inverse le droit de les abandonner et de ne pas en bénéficier (aspect négatif).

Enfin, l’abusus confère au propriétaire le droit d’abuser de la chose, c’est-à-dire d’en disposer matériellement (par exemple, en détruisant la substance du bien) ou juridiquement (par exemple, en réalisant un acte juridique qui emporte le transfert de propriété).

C’est en raison de ces trois prérogatives que le droit de propriété est considéré comme revêtant trois caractères : un caractère exclusif, un caractère absolu et un caractère perpétuel. La doctrine y ajoute également le caractère fondamental.

Enfin, ne confondez pas ces deux notions avec les démembrements du droit de propriété. Les droits démembrés confèrent à leur titulaire une partie seulement des prérogatives (attributs) attachées au droit de propriété. Parmi eux, on trouve l’usufruit et les servitudes. L’usufruitier a l’usage (usus) et la jouissance (fructus) d’une chose dont une autre personne, le « nu-propriétaire », conserve le droit de disposer (abusus).

Tableau récapitulatif : les attributs et les caractères du droit de propriété

Intéressons-nous désormais à la présentation de ces différents caractères.

II. Le caractère absolu du droit de propriété

A. Le principe

Le droit de propriété est absolu, ce qui signifie (en principe) qu’aucune restriction ne peut être apportée aux pouvoirs du propriétaire sur la chose. Le propriétaire concentre entre ses mains toutes les prérogatives possibles sur le bien : l’usus, le fructus et l’abusus.

Ce caractère absolu est le seul qui est expressément visé par le Code civil à l’article 544 (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (…) »).

Deux conséquences ressortent de ce caractère absolu.

D’abord, le droit de propriété est opposable à tous, ce qui oblige tous les tiers et la puissance publique à le respecter.

Ensuite, le droit de propriété permet au propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue. Le propriétaire exerce son droit de manière discrétionnaire sans avoir à se justifier à l’égard des tiers de l’exercice qu’il fait de son droit.

B. Les atténuations au caractère absolu

En réalité, ce caractère « absolu » ne l’est pas véritablement… « Ce n’est qu’un droit relatif, absolument relatif ! » (R. Scaboro, « Le droit de propriété, un droit absolument relatif », Droit et Ville, 2013/2, n° 76, p. 237-255).

Le Code civil pose le caractère absolu en utilisant un superlatif (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », selon l’article 544 du Code civil).

Mais un propriétaire peut-il véritablement utiliser son bien de manière absolue ?

La seconde partie de l’article 544 du Code civil répond à cette question par la négative en posant immédiatement les limites : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ces limites au droit de propriété se justifient généralement par la nécessité pour l’État de continuer à assurer ses fonctions et de manière générale par sa fonction sociale (R. Libchaber, La propriété, droit fondamental, Libertés et droits fondamentaux, sous la dir. de R. Cabrillac, 19e éd., 2013, p. 769 et s., sp. nos 1035 et s.). L’intérêt du propriétaire est limité par l’intérêt de la société.

Ainsi, de nombreuses limites à ce caractère absolu existent. On distingue classiquement les limites légales et réglementaires, jurisprudentielles et conventionnelles. Ces limites peuvent avoir pour objet la protection de l’intérêt général ou la protection des voisins ou des tiers.

D’abord, s’agissant des limites légales, on peut évoquer par exemple les servitudes publiques qui organisent l’espace des communes ou les servitudes privées (par exemple la servitude du droit de passage : C. civ., art. 682), la nationalisation qui consiste à transférer à l’État la propriété d’une entreprise, moyennant indemnisation, l’expropriation pour cause d’utilité publique qui est une privation de propriété qui est possible uniquement pour cause d’utilité publique et avec pour contrepartie une juste et préalable indemnisation (C. civ., art. 545).

Ensuite, s’agissant des restrictions jurisprudentielles, on peut évoquer l’abus de droit de propriété, consacré par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Il s’agit du fait, pour le titulaire d’un droit, de l’exercer sans intérêt pour lui-même et dans le seul but de nuire à autrui. De même, la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage limite le caractère absolu du droit de propriété. D’abord créée par la jurisprudence (« nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »), elle figure depuis la loi du 15 avril 2024 à l’article 1253 du Code civil : celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit. Il existe toutefois une exception pour les activités antérieures à l’installation de la victime, exercées conformément aux lois et règlements et poursuivies dans les mêmes conditions, ou dans des conditions nouvelles qui n’aggravent pas le trouble (C. civ., art. 1253, al. 2 et 3).

Enfin, il existe également des restrictions conventionnelles, issues de la volonté des parties. Par exemple, les servitudes établies par convention ou les clauses d’inaliénabilité. Ainsi, en matière de donation et de testament, le donateur ou le testateur peut empêcher le donataire ou le légataire d’aliéner des biens. Cette clause d’inaliénabilité est valable uniquement si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (C. civ., art. 900-1).

III. Le caractère exclusif (ou « individuel ») du droit de propriété

A. Le principe

Le droit de propriété revêt un caractère exclusif (bien que ce terme ne figure pas dans le Code civil). Dans le langage courant, est « exclusif » ce qui exclut tout partage.

En matière de droit de propriété, le sens est le même. Le caractère exclusif signifie que le propriétaire ne partage ses prérogatives avec aucune autre personne : il a un monopole sur la chose. Ce monopole emporte deux conséquences importantes.

D’abord, de manière positive, l’exclusivité permet au propriétaire de se réserver tous les attributs de la chose à savoir l’usus ou le droit d’user, le fructus ou le droit de percevoir les fruits et l’abusus ou le droit de disposer. Le propriétaire a seul la « plénitude » (M.-L. Mathieu, Droit civil. Les biens, Sirey, coll. Université, 3e éd., 2013, p. 79) de la chose. C’est la raison pour laquelle certains auteurs évoquent le caractère « individuel » du droit de propriété. Ce caractère individuel permet par exemple d’expliquer les solutions juridiques en matière de désignation du responsable d’un dommage causé par certaines choses.

Cette exclusivité se traduit notamment par une action spécifique : l’action en revendication. Cette action permet au propriétaire dépossédé de revendiquer la propriété de sa chose.

Ensuite, de manière négative, cette exclusivité lui permet de s’opposer à l’intervention d’un tiers sur ses biens. Le juriste Toullier (1752-1835) évoquait ainsi le « droit d’exclusion » qui découle de la propriété pour désigner le droit d’interdire aux tiers l’usage de sa chose.

Comment un propriétaire peut-il s’opposer à une ingérence d’autrui ?

Plusieurs exemples peuvent être donnés.

D’abord, un propriétaire peut s’opposer à tout empiètement sur son terrain. L’empiètement est une construction ou une plantation réalisée en partie sur le terrain d’autrui. La Cour de cassation juge, sur le fondement de l’article 545 du Code civil, qu’en cas d’empiètement, même de bonne foi, le propriétaire peut demander la démolition de la construction (Civ., 22 avr. 1823). Peu importe la taille de l’empiètement : une clôture qui dépassait de 0,5 cm sur le terrain voisin a suffi (Cass. civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-16.015). La Cour l’a rappelé en 2025 : tout propriétaire a le droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage qui empiète sur son fonds, et le juge n’a pas à vérifier si la démolition est proportionnée (Cass. civ. 3e, 3 juill. 2025, n° 23-12.925).

Le juge doit seulement vérifier si une démolition partielle suffit à faire cesser l’empiètement, avant d’ordonner la démolition de tout l’ouvrage (Cass. civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-25.113). Enfin, l’action en démolition ne se prescrit pas : comme l’action en revendication, elle peut être exercée à tout moment (Cass. civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-16.077). L’empiètement constitue en outre une faute au sens de l’article 1240 du Code civil (Cass. civ. 3e, 10 nov. 1992, n° 90-19.944).

Ensuite, le propriétaire peut marquer l’étendue de sa propriété en utilisant des signes permettant d’informer les tiers. Par exemple, le bornage a pour fonction de séparer matériellement deux fonds, les bornes fixant l’étendue d’une propriété (C. civ., art. 646).

B. Les atténuations au caractère exclusif

Tout comme le caractère absolu du droit de propriété, le caractère exclusif fait également l’objet de limites.

D’abord, en matière de droit à l’image des biens, la Cour de cassation juge que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal » (Ass. plén., 7 mai 2004, 02-10.450). Il n’existe donc pas d’exclusivité du propriétaire sur l’image de son bien, mais il est possible d’engager une action en responsabilité dans les conditions du droit commun en démontrant un trouble anormal. Ainsi, le droit de propriété ne permet pas au propriétaire d’autoriser ou interdire l’exploitation de l’image de son bien.

Ensuite, ce caractère exclusif fait l’objet de nombreuses limitations en raison de la législation relative à la propriété collective. Le Code civil de 1804 a envisagé la propriété comme un droit individuel et exclusif en ce sens qu’une seule personne détient en principe l’intégralité des attributs de propriété (l’usus, le fructus et l’abusus). Par exemple, l’indivision n’était évoquée que pour insister sur son caractère précaire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) » (C. civ., art. 815).

Mais cette aspiration à une propriété purement individuelle s’est heurtée à la réalité et la propriété collective a connu un essor important. Ainsi, l’indivision (forme de propriété commune, d’origine légale ou conventionnelle, qui confère à plusieurs personnes des droits identiques et concurrents sur un même bien ou sur une masse de biens), la mitoyenneté (forme spéciale d’indivision) et la copropriété constituent des atténuations à ce caractère exclusif.

Attention à ne pas confondre l’indivision et le démembrement. Dans l’indivision, chaque indivisaire a une quote-part du droit de propriété, qui porte sur tout le bien, sans que celui-ci soit divisé matériellement : tous ont des droits de même nature. Dans le démembrement, les attributs sont répartis entre plusieurs personnes qui ont des droits différents : par exemple, l’usufruitier a l’usus et le fructus, le nu-propriétaire garde l’abusus.

IV. Le caractère perpétuel du droit de propriété

A. Le principe

Le droit de propriété est un droit perpétuel (c’est-à-dire « qui dure indéfiniment ») et non temporaire. Le mot « perpétuel » ne figure pas dans le Code civil. Mais, contrairement au caractère exclusif, ce caractère a un ancrage dans le texte : depuis la loi du 17 juin 2008, l’article 2227 du Code civil dispose que « le droit de propriété est imprescriptible ».

Deux conséquences ressortent de ce caractère perpétuel.

D’abord, le droit de propriété est un droit imprescriptible et héréditaire qui ne s’éteint pas par le non-usage.

Ainsi :

• Il ne s’éteint pas à la mort du propriétaire, et est transmis aux héritiers.

• L’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive (Req., 12 juill. 1905 ; solution confirmée après la réforme de la prescription du 17 juin 2008 par Cass. civ. 3e, 1er juill. 2014, n° 12-21.485). En revanche, les actions réelles immobilières sont soumises à la prescription de trente ans.

Ensuite, le droit de propriété n’est pas limité dans le temps : il dure aussi longtemps que la chose existe. Il ne disparaît qu’avec la perte de la chose ou son abandon. La vente ou la succession ne l’éteignent pas : elles changent seulement son titulaire. Il y a donc un droit illimité dans le temps sur la chose.

C’est ce qui distingue le droit de propriété de l’usufruit, qui est un droit temporaire : il s’éteint au plus tard à la mort de l’usufruitier et ne peut pas dépasser trente ans lorsqu’il est accordé à une personne morale (C. civ., art. 619).

B. Les atténuations au caractère perpétuel

Il existe des limites à ce caractère perpétuel.

La limite la plus importante réside dans la possibilité pour un tiers d’acquérir la propriété d’une chose par la prescription acquisitive (l’usucapion) prévue à l’article 2258 du Code civil. C’est la raison pour laquelle certains auteurs parlent davantage de « vocation à perpétuité » plus que de « perpétuité ».

Ainsi, une personne peut acquérir un bien (ou un droit) par la possession de celui-ci sans avoir à rapporter un titre de propriété. Une situation de fait (posséder la chose) conduit à une situation de droit (la propriété). En matière immobilière, le délai est de 30 ans en principe, et de 10 ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre (C. civ., art. 2272).

Ce n’est toutefois pas l’absence d’usage qui fait perdre au propriétaire son droit de propriété, mais l’usage concurrent d’une autre personne qui fait acquérir un droit de propriété.

De même, le caractère perpétuel se trouve remis en cause en cas de nationalisation ou d’expropriation pour cause d’utilité publique. Enfin, certains droits de propriété sont temporaires par nature. Les droits patrimoniaux d’auteur s’éteignent 70 ans après la mort de l’auteur, et un brevet ne protège une invention que pendant 20 ans. De même, la propriété transférée dans une fiducie ne peut pas durer plus de 99 ans (C. civ., art. 2018).

V. Le caractère fondamental du droit de propriété

Le droit de propriété a une valeur fondamentale. Il a valeur constitutionnelle.

Il a également une valeur conventionnelle :

Enfin, il a une valeur législative puisqu’il est consacré par le Code civil (art. 544).

VI. Les caractères du droit de propriété en résumé

• Absolu : le propriétaire a tous les pouvoirs sur la chose (C. civ., art. 544), dans la limite des lois, des règlements, de l’abus de droit et des troubles anormaux de voisinage.
• Exclusif : il peut exclure les tiers, par exemple obtenir la démolition d’un empiètement, mais l’indivision et la copropriété partagent la propriété.
• Perpétuel : le droit ne se perd pas par le non-usage (C. civ., art. 2227), sauf si un tiers l’acquiert par prescription acquisitive.
• Fondamental : il a une valeur constitutionnelle (DDHC, art. 2 et 17), mais l’expropriation reste possible pour cause d’utilité publique, contre une juste et préalable indemnité.

VII. FAQ sur les caractères du droit de propriété

J’espère que vous avez apprécié ce cours sur les caractères du droit de propriété !