Usus, fructus, abusus : les attributs du droit de propriété

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet qui confère au propriétaire l’intégralité des prérogatives que l’on peut avoir sur un bien soit l’usus, le fructus et l’abusus. Il s’agit des « attributs » ou des « composantes » du droit de propriété.

I. Différences entre « caractères », « attributs » et démembrements du droit de propriété

Avant de présenter les attributs du droit de propriété, encore faut-il s’entendre sur ce que signifie ce terme.

Par « attributs » ou « composantes », on désigne les prérogatives que le droit de propriété confère au propriétaire sur une chose. Ce lien juridique entre la personne et la chose lui donne un pouvoir complet sur celle-ci. Ce pouvoir prend la forme d’un « faisceau de pouvoirs » (S. Druffin-Bricca, L. Henry, Droit des biens, Lextenso, 13e éd., 2023, n° 66, p. 55), regroupés en trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus.

Le droit de propriété est ainsi le droit réel le plus complet qui confère au propriétaire l’intégralité des prérogatives que l’on peut avoir sur un bien, à savoir, l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose). Il s’agit des pleins pouvoirs sur la chose (la plena in re potestas).

C’est en raison de ces trois prérogatives que le droit de propriété est considéré comme revêtant trois caractères : un caractère exclusif, un caractère absolu et un caractère perpétuel. La doctrine y ajoute également le caractère fondamental.

Enfin, ne confondez pas ces deux notions avec les démembrements du droit de propriété. Les droits démembrés du droit de propriété confèrent à leur titulaire une partie des prérogatives (attributs) attachées au droit de propriété.

Parmi eux, on trouve l’usufruit et les servitudes. L’usufruitier a l’usage (usus) et la jouissance (fructus) d’une chose dont une autre personne, le « nu-propriétaire », conserve le droit de disposer (abusus).

Intéressons-nous désormais à la présentation de ces différents attributs.

Tableau récapitulatif sur les attributs et les caractères du droit de propriété

II. L’usus : le droit d’user de la chose

A. Le principe

L’usus (ou le jus utendi) est le droit d’user de la chose.

Ce droit comprend d’abord un aspect positif : le propriétaire a le droit d’user matériellement de la chose. Le propriétaire peut ainsi faire sur la chose des actes matériels d’usage (par exemple, un propriétaire peut ou non utiliser une voiture qui lui appartient), mais aussi décider de la transformer (par exemple, en décidant de surélever une construction).

Il comprend aussi un aspect négatif : le propriétaire peut décider de ne pas s’occuper de la chose, de ne pas en user. Par exemple, il peut décider de laisser un logement vacant.

B. Les limites

L’usus fait l’objet de limites.

Limites tenant à la nature du bien

D’abord, l’usus peut être limité par la nature d’un bien. En effet, l’usage de certains biens implique d’en disposer, comme pour les biens consomptibles. Ceux-ci disparaissent au moment de leur utilisation (par exemple, du carburant). L’usage et le pouvoir de disposer se confondent, car le simple usage rend nécessaire la disparition du bien.

Limites légales

Ensuite, la loi peut limiter l’usus. Certaines obligations d’entretien s’imposent aux propriétaires. Le droit de ne pas user de son bien est limité pour des raisons d’ordre public ou d’intérêts privés. Par exemple, la responsabilité du fait de la ruine d’un bâtiment, prévue à l’article 1244 du Code civil, fait peser sur le propriétaire d’un bâtiment dont la ruine a causé un dommage une responsabilité de plein droit lorsque cette ruine est arrivée par suite d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. De même, le titre qui crée une servitude peut mettre à la charge du propriétaire du fonds servant les ouvrages nécessaires à son usage (C. civ., art. 698). Ce propriétaire peut toutefois s’en libérer en abandonnant le fonds servant au propriétaire du fonds dominant (C. civ., art. 699).

Par ailleurs, l’article L. 641-1 du Code de la construction et de l’habitation autorise les réquisitions de logements vacants à certaines conditions. Il s’agit d’une limite à l’usus qui comprend normalement le pouvoir d’user de son bien, mais également celui de ne pas en user.

Limites conventionnelles

De même, un propriétaire peut décider par une convention de limiter l’usage de son bien en conférant un droit personnel (par exemple, en cas de bail commercial, le preneur jouit de prérogatives très étendues qui lui offrent une certaine stabilité afin de rester dans les lieux). Il peut également décider par convention de « démembrer » son droit de propriété en confiant l’usufruit à un usufruitier, ce qui le prive de l’usage de son bien.

Limites tenant aux droits fondamentaux

Enfin, il est possible d’ajouter à ces restrictions celles issues de l’interprétation par les juridictions des conventions internationales. En effet, le droit de propriété peut entrer en conflit avec d’autres droits fondamentaux. Or, dans un tel cas, le contrôle de proportionnalité implique de régler le conflit entre des droits fondamentaux opposés en opérant une balance des intérêts en présence afin de les concilier ou d’en faire prévaloir un sur l’autre.

III. Le fructus : le droit de jouir de la chose

Le fructus (ou jus fruendi ; C. civ., art. 544 et 546-547) est le droit de jouissance correspondant au droit de faire fructifier son bien et de bénéficier de ses revenus (aspect positif), par exemple en louant son appartement, ou à l’inverse le droit de les abandonner et de ne pas en bénéficier (aspect négatif).

Pour exercer ce droit, le propriétaire accomplit des actes d’administration ou de disposition.

Les revenus peuvent être des fruits ou des produits.

• Les fruits sont produits par la chose de façon périodique, sans entamer sa substance. Ils peuvent être naturels lorsqu’ils ne requièrent pas l’intervention de l’homme (par exemple, l’herbe d’un pré ou le croît des animaux), industriels lorsqu’ils sont issus du travail de l’homme (par exemple, des récoltes agricoles), ou civils lorsqu’ils proviennent d’un acte juridique comme un bail (par exemple, les loyers d’un appartement loué sur Airbnb) (C. civ., art. 583 et 584).

• Les produits, eux, ne sont pas périodiques et entament la substance de la chose : par exemple, les pierres extraites d’une carrière. Comme ils diminuent la chose, leur perception se rattache en réalité à l’abusus plutôt qu’au fructus.

L’image du bien relève-t-elle du fructus ?

Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire avait seul le droit d’exploiter son bien « sous quelque forme que ce soit », y compris par la photographie. Elle a ainsi interdit la vente de cartes postales représentant un café sans l’accord de sa propriétaire (Cass. civ. 1re, 10 mars 1999, n° 96-18.699, arrêt « Café Gondrée »).

L’assemblée plénière est revenue sur cette solution : « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal » (Ass. plén., 7 mai 2004, n° 02-10.450). L’exploitation de l’image n’est donc plus incluse dans le fructus.

Le trouble anormal reste toutefois possible. Il a été retenu lorsqu’un concurrent utilisait l’image d’un château sur les bouteilles d’un vin de la même appellation (Cass. civ. 1re, 28 juin 2012, n° 10-28.716).

IV. L’abusus : le droit de disposer de la chose

A. Le principe

L’abusus (ou jus abutendi) confère au propriétaire le droit de disposer de la chose.

D’abord, le propriétaire peut disposer matériellement de la chose : il peut la transformer ou la détruire, ce que ne peuvent faire ni l’usufruitier ni le titulaire d’une servitude.

Ensuite, il peut en disposer juridiquement. Il peut transférer la propriété du bien, par une vente, une donation ou un abandon. Il peut aussi démembrer son droit de propriété, par exemple en cédant l’usufruit à une autre personne, ou affecter le bien en garantie d’une dette, par exemple en consentant une hypothèque.

L’abusus comprend un aspect positif (par exemple, la possibilité de détruire, d’abandonner, de céder le bien) et un aspect négatif : le propriétaire peut décider de ne pas en disposer.

C’est une prérogative essentielle du droit de propriété, car il ne peut y avoir de propriété sans abusus (alors qu’il peut y avoir propriété sans usus et sans droit de jouissance, qui peuvent être conférés à l’usufruitier). Ainsi, ce droit de disposer fait l’objet d’une protection constitutionnelle.

B. Les limites

Cet attribut du droit de propriété fait toutefois l’objet de nombreuses limites, qui peuvent être légales, judiciaires ou conventionnelles.

Limites légales

Certaines limites sont prévues par la loi. Il peut s’agir de limites aux actes matériels de disposition ou aux actes juridiques de disposition.

Limites judiciaires

Un propriétaire peut être privé de l’abusus par un juge dans certains cas particuliers.

Limites conventionnelles (les clauses d’inaliénabilité)

La propriété peut parfois être inaliénable : le propriétaire conserve l’usus et le fructus, mais il perd pour un temps le pouvoir d’aliéner son bien.

Cette inaliénabilité peut notamment résulter d’une clause insérée dans une donation ou un testament : le donateur ou le testateur peut interdire au donataire ou au légataire d’aliéner le bien qu’il reçoit.

Cette clause d’inaliénabilité est valable uniquement à deux conditions. D’abord, elle doit être temporaire. L’idée est d’interdire à un propriétaire de renoncer définitivement à son pouvoir de disposer, puisque l’abusus est l’attribut essentiel du droit de propriété. Ensuite, elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime (C. civ., art. 900-1).

En tout état de cause, même en présence d’une clause valable, le donataire ou le légataire peut demander au juge la levée de l’inaliénabilité s’il justifie que l’intérêt qui avait motivé la clause a disparu, ou qu’un intérêt plus important l’exige (C. civ., art. 900-1, al. 1er).

V. Le démembrement : répartir les attributs entre plusieurs personnes

Les trois attributs peuvent être séparés entre plusieurs personnes. C’est le démembrement de la propriété, dont l’exemple le plus courant est l’usufruit.

• L’usufruitier réunit l’usus et le fructus : il peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers. Il doit en revanche en conserver la substance (C. civ., art. 578).
• Le nu-propriétaire conserve l’abusus. Il peut vendre ou donner sa nue-propriété, mais l’acquéreur devra respecter l’usufruit jusqu’à son terme.
• La fin de l’usufruit : l’usufruit s’éteint au plus tard à la mort de l’usufruitier, ou au bout de trente ans s’il a été accordé à une personne morale (C. civ., art. 619). Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété, sans formalité.

Le démembrement est très utilisé pour transmettre un patrimoine : un parent peut par exemple donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. À l’inverse, le locataire n’a aucun attribut du droit de propriété : il a seulement un droit personnel contre son bailleur, qui doit lui assurer la jouissance du logement.

VI. Les attributs du droit de propriété en résumé

VII. FAQ sur les attributs du droit de propriété

J’espère que vous avez apprécié ce cours sur les attributs du droit de propriété.

Bonnes révisions !