Immeuble par destination : définition, conditions, exemples

L’article 517 du Code civil dispose : « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ».

Un immeuble par destination est un meuble par nature réputé, de manière fictive, immeuble en raison du lien qui l’unit à un immeuble par nature. Cette catégorie particulière d’immeuble est envisagée aux articles 517, 524 et 525 du Code civil.

I. Définition de l’immeuble par destination

A. Qu’est-ce qu’un immeuble par destination ?

Qu’est-ce que cette catégorie juridique d’immeuble par destination visée par l’article 517 du Code civil ?

Pour rappel, le droit des biens français repose sur la distinction principale entre meubles et immeubles. Cette distinction binaire est posée par le Code civil et repose sur un critère physique. Le meuble peut être déplacé contrairement à l’immeuble : « Tous les biens sont meubles ou immeubles » (C. civ., art. 516).

Un immeuble par destination est un meuble par nature réputé, de manière fictive, immeuble en raison du lien qui l’unit à un immeuble par nature. C’est donc un meuble qui va être considéré comme un immeuble.

Il s’agit d’une fiction juridique. Une fiction juridique consiste pour le législateur à supposer un fait contraire à la réalité (dans notre cas, qualifier un meuble par nature d’immeuble), en vue de produire un effet de droit (ici, appliquer au meuble par nature le régime juridique de l’immeuble).

Dans le cas d’un immeuble par destination, le Code civil décide de faire « comme si » un meuble par nature était un immeuble (c’est un « mensonge » volontairement prévu par la loi).

Le Code civil (art. 524 et 525) et la jurisprudence donnent de nombreux exemples d’immeubles par destination. Il peut s’agir d’un tracteur dans un champ, d’une statue dans une niche, de camionnettes… Les animaux placés par le propriétaire pour l’exploitation du fonds suivent le même régime, sans être qualifiés d’immeubles (C. civ., art. 524, al. 2).

B. Quel est l’objectif du législateur avec cette catégorie juridique d’immeuble par destination ?

Cette fiction juridique a un but économique.

L’idée est de permettre à l’acquéreur d’un bien immeuble de bénéficier du transfert de propriété de certains meubles à l’occasion d’une opération juridique en les qualifiant d’immeubles par destination.

De même, lorsqu’un bien immeuble est hypothéqué, le créancier peut saisir les biens rattachés à l’immeuble principal s’ils sont qualifiés d’immeubles par destination. Depuis la réforme des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, un immeuble par destination peut aussi faire l’objet d’un gage (C. civ., art. 2334).

C. Quel est le fondement de cette fiction juridique ?

Cette catégorie d’immeuble par destination constitue une application du principe juridique selon lequel « l’accessoire suit le principal » (accessorium sequitur principale). Certains biens meubles ne sont que l’accessoire d’un immeuble par nature.

L’idée est d’éviter de priver le fonds principal (l’immeuble) de valeur en lui retirant certains objets qui lui sont liés.

II. Conditions de l’immeuble par destination

Trois conditions permettent de qualifier un immeuble par destination.

A. Première condition : la nature d’origine

L’immeuble par destination doit être initialement un meuble par nature. Pour rappel, on distingue au sein des meubles :

• Les meubles par nature sont ceux qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre (C. civ., art. 528) ;
• Les meubles par détermination de la loi sont des biens incorporels (C. civ., art. 529) ;
• Les meubles par anticipation (catégorie jurisprudentielle non visée par le Code civil) sont des immeubles par nature qui vont être considérés fictivement comme des meubles parce qu’ils sont appelés à le devenir bientôt.

B. Deuxième condition : l’unité de propriété (identité de propriétaire)

L’immeuble par destination et l’immeuble auquel il est rattaché doivent appartenir au même propriétaire.

Cette condition exclut par exemple qu’un simple locataire puisse réaliser un immeuble par destination.

C. Troisième condition : le lien de destination

Le propriétaire doit effectuer un acte d’affectation de l’immeuble par destination à l’immeuble auquel il est rattaché. On parle de « rapport de destination ». L’idée est que cet immeuble par destination soit destiné à accompagner l’immeuble principal.

Ce rapport ou lien de destination peut être de deux sortes.

1. Le rapport de destination « économique » (C. civ., art. 524)

D’abord, certains immeubles ont une destination économique. Le Code civil nous dit que :

« Les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
Les animaux que le propriétaire d’un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation du fonds : les ustensiles aratoires ; les semences données aux fermiers ou métayers ; les ruches à miel ; les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ; les ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines ; les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. » (C. civ., art. 524)

Le deuxième alinéa date de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015. Depuis cette loi, les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité (C. civ., art. 515-14). Ils ne sont donc plus qualifiés d’immeubles par destination. Ils sont seulement soumis au régime des immeubles par destination.

Le critère pour qualifier un meuble d’immeuble par destination est donc ici un critère fonctionnel. Le meuble qui est affecté au service de l’exploitation d’un fonds est qualifié d’immeuble par destination. Il y a contribution du bien meuble à une activité productive exercée à partir de l’immeuble par nature (Zenati et Revet, Les biens, 2e éd., PUF, 1997, n° 56, p. 78).

Quelles sont les différentes exploitations possibles d’un fonds ?

Concrètement, le meuble doit être indispensable :

• Soit à une exploitation agricole.

• Soit à une exploitation industrielle.

• Soit à une exploitation commerciale.

Il est impératif de caractériser une unité d’exploitation à travers ce caractère indispensable.

Mais cette liste n’est pas limitative de sorte que la jurisprudence peut qualifier d’autres types de meubles par nature d’immeubles par destination.

2. Le rapport de destination « matérielle » ou « intellectuelle » (C. civ., art. 524, 525)

Pour désigner ce rapport de destination, le Code civil parle « d’attache à perpétuelle demeure » (C. civ., art. 525).

Concrètement, cette fois-ci, le meuble en question n’est pas indispensable à l’exploitation d’un fonds, mais est lié à un immeuble donné. Il s’agit d’une union indissociable et perpétuelle d’un bien mobilier à un immeuble donné.

Ce meuble peut être lié à un immeuble de deux manières.

D’abord, cette union peut se manifester par un lien matériel : le meuble doit être matériellement rattaché à l’immeuble. Il s’agit ici d’une adhérence matérielle qui ne peut cesser sans détérioration de l’immeuble ou du bien qui y est attaché. Le Code civil nous dit que « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés » (C. civ., art. 525, al. 1er).

La Cour de cassation juge que ce qui importe est l’existence de faits matériels d’adhérence physique et durable (Cass. civ., 18 oct. 1950, Bull. civ. 1950, n° 194).

Encore une fois, il ne s’agit pas d’une liste limitative. Par exemple, la jurisprudence a pu juger qu’un lien matériel existait à propos d’une armoire frigorifique ayant fait l’objet d’une installation particulière, la liaison étant assurée par des tubes scellés (Paris, 11 févr. 1982, Juris-Data n° 020725).

Ensuite, cette union peut se manifester par un lien intellectuel, c’est-à-dire par une volonté d’intégration du meuble à l’immeuble via un aménagement spécial. C’est une destination ornementale, esthétique, ou décorative.

C’est le dernier alinéa de l’article 525 qui prévoit cette hypothèse en visant à titre d’exemple les statues lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir.

III. Comment un immeuble par destination redevient-il un meuble ?

La qualité d’immeuble par destination n’est pas définitive. Elle cesse lorsque le lien entre le meuble et l’immeuble disparaît : le meuble est enlevé du fonds, ou il est vendu séparément.

En revanche, la seule volonté du propriétaire ne suffit pas. La Cour de cassation l’a jugé à propos de machines installées dans une usine, que le propriétaire avait décidé de vendre séparément (Cass. civ. 1re, 7 avril 1998, n° 95-20.504). Selon la Cour, sa seule volonté ne pouvait faire perdre aux machines leur qualité d’immeubles par destination. En l’absence d’enlèvement effectivement réalisé, cette qualité ne disparaissait qu’après la vente.

IV. Exemple de cas pratique portant sur le thème des immeubles par destination

Ce thème des immeubles par destination fait souvent l’objet d’examens.

Voici un extrait de corrigé de cas pratique qui avait été donné à l’université de Nice-Sophia Antipolis. La correction du cas pratique intégral figure dans l’Académie.

Faits : Trois grandes fresques d’un célèbre artiste décorent les murs du hall d’entrée majestueux d’une maison qui vient d’être vendue. Peu avant la vente, le vendeur a fait détacher les fresques des murs.

Problème de droit : Les fresques constituent-elles un bien meuble ou un bien immeuble ?

Solution en droit : Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L’article 517 ajoute que les biens sont immeubles, soit par leur nature, soit par destination, soit encore par l’objet auquel ils s’appliquent. Les immeubles par nature concernent les fonds de terre et les bâtiments (C. civ., art. 518).

Sont en revanche meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre » (C. civ., art. 528).

Avant leur détachement, des fresques peuvent être qualifiées d’immeubles par nature, car elles font partie intégrante du bâtiment, lui-même ancré au sol. Ainsi, la Cour de cassation a jugé que constituent des immeubles par nature des boiseries intimement et spécialement incorporées à un bâtiment dont elles ne sauraient être séparées sans porter atteinte à son intégrité (Cass. civ. 1re, 19 mars 1963, JCP 1963, II, 13190).

En revanche, cette qualification d’immeuble par nature ne s’oppose pas à la possibilité d’un détachement. L’assemblée plénière de la Cour de cassation a en effet pu juger que des fresques, immeubles par nature, deviennent des meubles du fait de leur arrachement des murs d’une église désaffectée (Ass. plén., 15 avr. 1988, n° 85-10.262).

Solution en l’espèce : En l’espèce, les fresques ont été détachées du mur qui les accueillait à l’origine, avant la vente. Au jour de la vente, elles étaient donc devenues des meubles par nature. Elles ne pouvaient pas non plus être qualifiées d’immeubles par destination : peintes sur le mur, elles faisaient partie du bâtiment et constituaient des immeubles par nature, et non des meubles attachés à perpétuelle demeure (Ass. plén., 15 avr. 1988, préc.).

Conclusion : Les fresques étant des meubles par nature au jour de la vente, les acquéreurs ne pourront pas en revendiquer la propriété.

V. L’immeuble par destination en résumé

L’immeuble par destination en schéma

L’immeuble par destination en 5 points

VI. Questions fréquentes sur l’immeuble par destination

J’espère que vous avez apprécié ce cours sur les immeubles par destination 😊

Bonnes révisions !