Les limites / restrictions au droit de propriété

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet qui confère au propriétaire l’intégralité des prérogatives que l’on peut avoir sur un bien, à savoir, l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose).

Mais le législateur et la jurisprudence ont consacré de nombreuses limites au droit de propriété. Ces limites, qui peuvent être légales, règlementaires, jurisprudentielles ou conventionnelles, sont fondées tantôt sur des motifs d’utilité publique tantôt sur des motifs d’intérêts privés.

I. Explications sur les limites du droit de propriété

Le droit de propriété est un pouvoir juridique complet qu’une personne exerce directement sur une chose en ce sens qu’il offre au propriétaire le maximum de prérogatives possible sur son bien. Toutefois, bien que l’article 544 du Code civil pose l’absolutisme du droit de propriété (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (…) »), la seconde partie de l’article 544 du Code civil pose immédiatement les limites : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

A. Quelles sont les sources des limites au droit de propriété ?

Les restrictions aux prérogatives du propriétaire sont devenues très nombreuses. Les normes qui posent ces restrictions sont diverses.

D’abord, les restrictions peuvent venir de la loi ou du règlement. Il peut s’agir de simples limitations à l’exercice du droit de propriété (C. civ., art. 544) ou d’une véritable privation de propriété (C. civ., art. 545). La privation de la propriété ne peut provenir que de la loi (C. civ., art. 545) alors que les limitations au droit de propriété peuvent venir du règlement (C. civ., art. 544).

Ensuite, ces restrictions peuvent venir de la jurisprudence. C’est le cas, par exemple, de la théorie de l’abus de droit de propriété et de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage (codifiée depuis 2024 à l’article 1253 du Code civil).

Par ailleurs, ces limites peuvent être conventionnelles lorsque les parties s’entendent par le biais d’une convention.

Enfin, il est possible d’ajouter à ces restrictions celles issues de l’interprétation par les juridictions des conventions internationales. En effet, le droit de propriété (qui n’est pas absolu) peut entrer en conflit avec d’autres droits fondamentaux. Or, dans un tel cas le contrôle de proportionnalité implique de régler le conflit entre des droits fondamentaux opposés en opérant une balance des intérêts en présence afin de les concilier ou d’en faire prévaloir un sur l’autre.

B. Quels sont les fondements des limites au droit de propriété ?

Ces limites ont pour fondement soit la préservation d’intérêts privés, soit la préservation d’intérêts publics ou de la société.

En effet, ces limites au droit de propriété se justifient généralement par la nécessité pour l’État de continuer à assurer ses fonctions et de manière générale par sa fonction sociale (R. Libchaber, « La propriété, droit fondamental », in Libertés et droits fondamentaux, sous la dir. de R. Cabrillac, 19e éd., 2013, p. 769 et s., sp. nos 1035 et s.). L’intérêt du propriétaire est limité par l’intérêt de la société.

C. Quelles sont les classifications des limites au droit de propriété ?

Pour présenter les différentes limites du droit de propriété, les auteurs utilisent classiquement différentes classifications.

Il est d’abord possible de présenter les limites qui concernent les attributs du droit de propriété, en particulier l’usus et l’abusus (II). Il est ensuite assez fréquent d’évoquer les limites qui concernent chacun des caractères du droit de propriété, à savoir le caractère absolu, exclusif et perpétuel (III).

II. Les limites aux attributs du droit de propriété

A. Les limites à l’usus

L’usus est le droit d’user matériellement (aspect positif) ou de ne pas user de la chose (aspect négatif, par exemple, laisser son logement vacant).

Cet attribut du droit de propriété fait l’objet de limites.

D’abord, l’usus peut être limité par la nature d’un bien. En effet l’usage de certains biens implique d’en disposer comme les biens consomptibles. Ceux-ci disparaissent au moment de leur utilisation (par exemple, du carburant). L’usage et le pouvoir de disposer se confondent, car le simple usage rend nécessaire la disparition du bien.

Ensuite, la loi peut limiter l’usus. Certaines obligations d’entretien s’imposent aux propriétaires. Le droit de ne pas user de son bien est limité pour des raisons d’ordre public ou d’intérêts privés. Par exemple, la responsabilité du fait de la ruine d’un bâtiment, prévue à l’article 1244 du Code civil, fait peser sur le propriétaire d’un bâtiment dont la ruine a causé un dommage une responsabilité de plein droit lorsque cette ruine est arrivée par suite d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. De même, en cas de servitude, le titre qui l’établit peut mettre à la charge du propriétaire du fonds servant les ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude (C. civ., art. 698).

Par ailleurs, l’article L. 641-1 du Code de la construction et de l’habitation autorise les réquisitions de logements vacants à certaines conditions. Il s’agit d’une limite à l’usus qui comprend normalement le pouvoir d’user de son bien, mais également celui de ne pas en user.

De même, un propriétaire peut décider par une convention de limiter l’usage de son bien en conférant un droit personnel (par exemple, en cas de bail commercial, le preneur jouit de prérogatives très étendues qui lui offrent une certaine stabilité afin de rester dans les lieux). Il peut également décider par convention de « démembrer » son droit de propriété en confiant l’usufruit à un usufruitier, ce qui le prive de l’usage de son bien.

B. Les limites à l’abusus

L’abusus confère au propriétaire le droit d’abuser de la chose, c’est-à-dire d’en disposer matériellement (par exemple, en détruisant la substance du bien) ou juridiquement (par exemple, en réalisant un acte juridique qui emporte le transfert de propriété).

Cet attribut du droit de propriété fait toutefois l’objet de limites nombreuses qui peuvent être légales, judiciaires ou conventionnelles.

1. Limites légales

Certaines limites sont prévues par la loi. Il peut s’agir d’une limite aux actes matériels de disposition ou de limites aux actes juridiques de disposition.

2. Limites judiciaires

Un propriétaire peut être privé de l’abusus par un juge dans certains cas particuliers.

De même, dans l’hypothèse d’une procédure collective comme l’ouverture d’un redressement judiciaire, les parts sociales (ou actions) donnant accès au capital de la personne morale qui a fait l’objet du jugement d’ouverture et qui sont détenues, directement ou indirectement par les dirigeants de droit ou de fait ne peuvent être cédées, à peine de nullité, que dans les conditions fixées par le tribunal (C. com., art. L. 631-10).

3. Limites conventionnelles (les clauses d’inaliénabilité)

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, le pouvoir de disposer peut être limité par l’effet de la loi, par exemple pour le logement familial et les meubles meublants, dont un époux ne peut disposer seul (C. civ., art. 215).

Mais cette inaliénabilité peut résulter d’une convention. Par exemple, en matière de donation et de testament, le donateur ou le testateur peut empêcher le donataire ou le légataire d’aliéner des biens. La clause affecte donc un bien donné ou légué.

Cette clause d’inaliénabilité est valable uniquement à deux conditions. D’abord, elle doit être temporaire. L’idée est d’interdire à un propriétaire de renoncer définitivement à son pouvoir de disposer, puisque l’abusus est l’attribut essentiel du droit de propriété. D’autre part, elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime (C. civ., art. 900-1).

En tout état de cause, l’article 900-1, alinéa 1er, du Code civil prévoit que même en présence d’une clause d’inaliénabilité justifiée et légitime, le légataire ou le donataire peut toujours demander la mainlevée de l’inaliénabilité en justifiant de la disparition de l’intérêt qui avait motivé la clause ou en démontrant qu’il existe un intérêt supérieur qui milite pour l’aliénation du bien.

III. Les limites aux caractères du droit de propriété

A. Les limites au caractère absolu du droit de propriété

Le droit de propriété est absolu, ce qui signifie (en principe) qu’aucune restriction ne peut être apportée aux pouvoirs du propriétaire sur la chose. Le propriétaire concentre entre ses mains toutes les prérogatives possibles sur le bien : l’usus, le fructus et l’abusus.

En réalité, ce caractère « absolu » ne l’est pas véritablement… « Ce n’est qu’un droit relatif, absolument relatif ! » (R. Scaboro, Le droit de propriété, un droit absolument relatif : Droit et Ville, 2013/2, N° 76, p. 237 à 255).

De nombreuses limites à ce caractère absolu existent. On distingue classiquement les limites légales et règlementaires, jurisprudentielles ou conventionnelles. Ces limites peuvent avoir pour objet la protection de l’intérêt général ou la protection des voisins ou des tiers.

1. Limites légales et règlementaires

D’abord, s’agissant des limites légales, on peut évoquer par exemple les servitudes publiques qui organisent l’espace des communes ou les servitudes privées (par exemple la servitude du droit de passage : C. civ., art. 682).

Les règles d’urbanisme limitent aussi le droit de construire. En principe, une construction nouvelle doit être précédée d’un permis de construire (C. urb., art. R.* 421-1). Le plan local d’urbanisme peut également encadrer la hauteur ou l’implantation des bâtiments.

Ensuite, la nationalisation qui consiste à transférer à l’État la propriété d’une entreprise, moyennant indemnisation et l’expropriation pour cause d’utilité publique constituent des limites très importantes.

L’expropriation est notamment prévue par l’article 545 du Code civil selon lequel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » et par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. La nationalisation est prévue par l’alinéa 9 du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 : « Tout bien, toute entreprise dont l’exploitation a ou acquiert les caractères d’un service public national ou d’un monopole de fait, doit devenir la propriété de la collectivité ».

La légitimité de ces mesures requiert de satisfaire deux conditions. D’abord, il faut démontrer l’utilité publique de la mesure. Ensuite, le propriétaire évincé doit recevoir une juste et préalable indemnité.

2. Limites jurisprudentielles

Ensuite, s’agissant des restrictions jurisprudentielles, on peut évoquer l’abus de droit de propriété, consacré par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui est le fait, pour le titulaire d’un droit, de le mettre en œuvre en dehors de sa finalité ou sans intérêt pour soi-même et dans le seul but de nuire à autrui. L’abus de droit repose sur l’article 1240 du Code civil (il relève donc de la responsabilité civile extracontractuelle et non du droit de propriété, car il n’est pas rattaché à l’article 544) et implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Pour démontrer la faute, il faut démontrer l’abus qui se caractérise par une intention de nuire.

L’exemple le plus connu est l’arrêt Clément-Bayard (Req., 3 août 1915). Un propriétaire avait dressé sur son terrain de hautes carcasses en bois garnies de pointes de fer, sans aucune utilité pour lui, dans le seul but de gêner les dirigeables de son voisin. Ces installations ont été jugées abusives.

De même, la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, d’origine jurisprudentielle et codifiée par la loi du 15 avril 2024 (C. civ., art. 1253), qui repose sur le principe « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » constitue une restriction au caractère absolu du droit de propriété. Contrairement à l’abus de droit, elle n’exige pas de faute : celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est « responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (C. civ., art. 1253).

3. Limites conventionnelles

Enfin, il existe également des restrictions conventionnelles, issues de la volonté des parties. Par exemple, les servitudes établies par convention ou les clauses d’inaliénabilité. Les clauses d’inaliénabilité ont été présentées plus haut (II, B, 3).

B. Les limites au caractère exclusif du droit de propriété

Le droit de propriété revêt un caractère exclusif (bien que ce terme ne figure pas dans le Code civil). Dans le langage courant, est « exclusif » ce qui exclut tout partage.

En matière de droit de propriété, le sens est le même. Le caractère exclusif signifie que le propriétaire ne partage ses prérogatives avec aucune autre personne : il a un monopole sur la chose.

Tout comme le caractère absolu du droit de propriété, le caractère exclusif fait également l’objet de limites.

1. Droit à l’image des biens

D’abord, en matière de droit à l’image des biens, la Cour de cassation juge que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal » (Ass. plén., 7 mai 2004, n° 02-10.450).

Il n’existe donc pas d’exclusivité du propriétaire sur l’image de son bien, mais il est possible d’engager une action en responsabilité dans les conditions du droit commun en démontrant un trouble anormal. Ainsi, le droit de propriété ne permet pas au propriétaire d’autoriser ou interdire l’exploitation de l’image de son bien.

2. En matière de propriété collective

Ensuite, ce caractère exclusif fait l’objet de nombreuses limitations en raison de la législation relative à la propriété collective. Le Code civil de 1804 a envisagé la propriété comme un droit individuel et exclusif en ce sens qu’une seule personne détient en principe l’intégralité des attributs de propriété (l’usus, le fructus et l’abusus). Par exemple, l’indivision n’était évoquée que pour insister sur son caractère précaire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) » (C. civ., art. 815). Mais cette aspiration à une propriété purement individuelle s’est heurtée à la réalité et la propriété collective a connu un essor important.

Ainsi, l’indivision (qui peut se définir comme une forme de propriété commune, d’origine légale ou conventionnelle, qui confère à plusieurs personnes des droits identiques et concurrents sur un même bien ou sur une masse de biens), la mitoyenneté (forme spéciale d’indivision) et la copropriété (caractérisée par la coexistence sur une même chose de plusieurs droits concurrents de même nature) constituent des atténuations à ce caractère exclusif.

3. En matière de démembrements du droit de propriété

Plusieurs personnes peuvent bénéficier de droits réels de nature différente sur une chose en cas de démembrements du droit de propriété. L’usufruitier jouit de l’usus et du fructus alors que le nu-propriétaire bénéficie de l’abusus. 

Ce démembrement atténue le caractère exclusif du droit de propriété, car le propriétaire n’est plus (temporairement) le titulaire exclusif d’un droit de propriété complet.

4. Les fausses exceptions au caractère exclusif

Dans les manuels de cours, certains auteurs évoquent également deux hypothèses qui constituent de « fausses exceptions » à ce caractère exclusif.

La propriété conditionnelle

On parle de propriété conditionnelle en cas d’opération translative de propriété affectée par la loi ou par la volonté des parties d’une condition, suspensive ou résolutoire. Par exemple, en cas de vente d’un immeuble, l’acheteur peut signer le compromis de vente avant l’obtention de son crédit. La vente est conclue sous condition suspensive d’obtenir un crédit. Jusqu’à l’obtention du crédit (donc de la réalisation de la condition), il y aura une certaine incertitude affectant le transfert conditionnel de la propriété. Cette incertitude conduit à reconnaître simultanément certaines prérogatives au cédant et à l’acquéreur (qui n’est pas encore propriétaire tant que la condition ne s’est pas réalisée).

La théorie de l’apparence

Lorsque l’acquisition de la propriété se fait par le biais d’une convention, celle-ci peut dans certains cas être annulée par la suite (par exemple, en cas de vice du consentement). En principe, l’annulation du titre fait perdre rétroactivement la propriété. Toutefois, la théorie de l’apparence permet de consolider le droit de propriété, notamment dans les cas de transmissions successives.

C. Les limites au caractère perpétuel du droit de propriété

Le droit de propriété est un droit perpétuel (c’est-à-dire « qui dure indéfiniment ») et non temporaire. Ainsi, d’une part, le droit de propriété est un droit imprescriptible et héréditaire qui ne s’éteint pas par le non-usage. D’autre part, le droit de propriété n’est pas limité dans le temps de sorte qu’il dure jusqu’à ce que la chose sur laquelle il porte soit détruite, abandonnée ou vendue. Il ne s’éteint pas à la mort du propriétaire, mais est transmis aux héritiers.

Ce caractère perpétuel explique que l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive (Cass. Req. 12 juillet 1905, grands arrêts ; confirmé à la suite de la réforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008 par Cass. civ. 3e, 1er juill. 2014, n° 12-21.485). En revanche, les actions réelles immobilières sont soumises à la prescription de trente ans (C. civ., art. 2227). La Cour de cassation distingue bien les actions réelles soumises à la prescription trentenaire et l’action en revendication par nature imprescriptible (Cass. civ. 3e, 21 févr. 2019, n° 17-25.733).

On peut évoquer deux limites à ce caractère perpétuel.

La limite la plus importante réside dans la possibilité pour un tiers d’acquérir la propriété d’une chose par la prescription acquisitive (l’usucapion) prévue à l’article 2258 du Code civil. C’est la raison pour laquelle certains auteurs parlent davantage de « vocation à perpétuité » plus que de « perpétuité ».

Ainsi, une personne peut acquérir un bien (ou un droit) par la possession de celui-ci sans avoir à rapporter un titre de propriété. Une situation de fait (le fait de posséder la chose qu’elle soit mobilière ou immobilière) conduit à une situation de droit (la propriété). En matière immobilière, le délai de prescription est de 10 ans lorsque le possesseur est en possession d’un juste titre et est de bonne foi, et de 30 ans dans les autres cas (C. civ., art. 2272).

Ce n’est toutefois pas l’absence d’usage qui fait perdre au propriétaire son droit de propriété, mais l’usage concurrent d’une autre personne qui fait acquérir un droit de propriété.

Enfin, la propriété de certains biens particuliers n’est pas perpétuelle. 

IV. Les limites au droit de propriété en résumé

Les limites au droit de propriété en schéma

V. Questions fréquentes sur les limites au droit de propriété

J’espère que vous avez apprécié ce cours sur les limites du droit de propriété 😊

Bonnes révisions !