Cas pratique : clause de résiliation dans un bail commercial et loi du 18 juin 2014

I. La validité de la clause d'interdiction de résiliation dans le bail commercial
II. Les effets de la loi du 18 juin 2014 sur la résiliation du bail commercial

I. La validité de la clause d'interdiction de résiliation dans le bail commercial

FAITS : M. Mac Dolan, dirigeant de la société Dolan Burger, a conclu un contrat de bail commercial avec la société Immcom, stipulant que Dolan Burger ne pourrait pas résilier le bail avant son terme, soit le 1er juillet 2021, en dépit des dispositions légales qui lui permettent de le faire tous les trois ans.

PROBLÈME DE DROIT : La clause interdisant à M. Mac Dolan de résilier le bail commercial est-elle valable au regard des dispositions légales applicables ?

SOLUTION EN DROIT :
En vertu de l'article L. 145-4 du Code de commerce, la durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, mais le locataire a la faculté de résilier le contrat à l'expiration de chaque période triennale. Cette disposition vise à protéger les droits du locataire en lui permettant une certaine flexibilité dans la gestion de son activité commerciale.

La notion de clause d'interdiction de résiliation doit être examinée au regard des principes généraux du droit des contrats et des règles spécifiques régissant les baux commerciaux. En effet, une telle clause est susceptible d'être considérée comme abusive si elle porte atteinte aux droits fondamentaux du locataire, notamment son droit à la résiliation anticipée prévu par la loi.

La première condition d'application concerne la conformité de la clause avec les dispositions légales. La clause interdisant la résiliation anticipée est en contradiction avec l'article L. 145-4, qui accorde au locataire un droit de résiliation tous les trois ans. La seconde condition exige que cette clause ne soit pas justifiée par des circonstances particulières qui pourraient justifier une telle restriction. En l'absence d'éléments objectifs permettant de justifier cette interdiction, celle-ci apparaît comme une atteinte aux droits du locataire.

Les effets juridiques d'une telle clause sont significatifs : si elle est déclarée non écrite, cela signifie qu'elle n'a aucune valeur juridique et que le locataire peut exercer son droit de résiliation conformément aux dispositions légales en vigueur. Ainsi, une telle clause pourrait être annulée par le juge si elle est contestée par le locataire.

SOLUTION EN L'ESPÈCE :
S'agissant de la première condition relative à la conformité de la clause avec les dispositions légales, il est manifeste que la clause interdisant à M. Mac Dolan de résilier son bail avant le terme fixé est en contradiction avec l'article L. 145-4 du Code de commerce qui lui confère un droit de résiliation tous les trois ans. Cette condition est donc non satisfaite.

Concernant la seconde condition portant sur l'absence de justification objective pour cette interdiction, les faits ne révèlent aucune circonstance particulière qui pourrait justifier une telle restriction des droits du locataire. Par conséquent, cette condition est également non remplie.

Ainsi, toutes les conditions étant réunies pour considérer cette clause comme non écrite, M. Mac Dolan peut se prévaloir du droit légal à résilier son bail commercial à l'issue de sa seconde période triennale, soit le 1er juillet 2018.

CONCLUSION : M. Mac Dolan peut donc exercer son droit à résilier le bail commercial à compter du 1er juillet 2018 malgré l'existence de la clause d'interdiction.

II. Les effets de la loi du 18 juin 2014 sur la résiliation du bail commercial

FAITS : M. Mac Dolan a été informé par son ami Ronald que depuis une loi du 18 juin 2014, les clauses contraires à l'article L. 145-4 sont réputées non écrites et peuvent être annulées sans limite temporelle.

PROBLÈME DE DROIT : La loi du 18 juin 2014 permet-elle à M. Mac Dolan d'invoquer l'irrecevabilité de la clause d'interdiction dans son bail commercial ?

SOLUTION EN DROIT :
La loi du 18 juin 2014 a introduit des modifications significatives dans le régime des baux commerciaux en matière de protection des locataires. Elle prévoit expressément que toute clause contraire aux dispositions impératives du Code de commerce, notamment celles relatives au droit de résiliation triennale, est réputée non écrite.

Cette disposition vise à renforcer la protection des locataires face aux abus potentiels des bailleurs qui pourraient chercher à restreindre leurs droits par des clauses contractuelles inappropriées.

La première condition pour bénéficier des effets de cette loi est que la clause en question soit effectivement contraire aux dispositions impératives prévues par l'article L. 145-4 du Code de commerce. La seconde condition exige que cette clause ait été insérée dans un contrat dont les parties sont soumises aux dispositions légales relatives aux baux commerciaux.

Enfin, il convient également d'examiner si cette nullité peut être invoquée sans limitation temporelle ou si elle est soumise à un délai spécifique.

SOLUTION EN L'ESPÈCE :
S'agissant de la première condition relative à la conformité de la clause avec les dispositions impératives, il a été établi précédemment que la clause interdisant à M. Mac Dolan de résilier son bail avant le terme fixé contrevient directement à l'article L. 145-4 du Code de commerce. Cette condition est donc satisfaite.

Concernant la seconde condition portant sur l'insertion dans un contrat soumis aux dispositions légales relatives aux baux commerciaux, il est évident que le contrat conclu entre M. Mac Dolan et Immcom relève bien du régime des baux commerciaux tel que défini par le Code de commerce. Cette condition est également remplie.

Enfin, concernant l'invocabilité sans limitation temporelle, il convient d'affirmer que selon les nouvelles dispositions issues de la loi du 18 juin 2014, cette nullité peut être soulevée sans aucune limite dans le temps.

Ainsi, toutes les conditions étant réunies pour appliquer les effets juridiques issus de cette loi, M. Mac Dolan peut effectivement se prévaloir des nouvelles dispositions et invoquer l'irrecevabilité de la clause interdisant sa résiliation anticipée.

CONCLUSION : M. Mac Dolan peut donc se prévaloir des nouvelles dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 pour exercer son droit à résilier son bail commercial sans tenir compte de ladite clause restrictive.