Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, 21-24.539, FS-B

Un vendeur a conclu une promesse de vente d'un appartement avec des acquéreurs par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cette promesse comportait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros, remboursable sur vingt-cinq ans à un taux de 2 % par an. Les acquéreurs ont notifié leur renonciation à l'acquisition après que leur demande de prêt, conforme aux conditions de la promesse, ait été refusée par la banque, qui n'a consenti qu'à un prêt d'un montant inférieur. Assignés en paiement de la commission par l'agence immobilière, les acquéreurs ont demandé la restitution d'une somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, tandis que le vendeur a reconventionnellement réclamé cette même indemnité.

En première instance, le tribunal a été saisi par les acquéreurs pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée et des dommages-intérêts.

Le vendeur a formulé une demande reconventionnelle pour obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal a rendu une décision qui a conduit le vendeur à interjeter appel. En appel, la cour a examiné les arguments des parties et a confirmé la décision du tribunal de première instance en rejetant la demande du vendeur. Ce dernier a ensuite formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d'appel avait violé les dispositions du Code civil relatives aux contrats et à la condition suspensive.

La condition suspensive stipulée dans la promesse de vente a-t-elle été réalisée malgré le refus de la banque d'accorder un prêt au montant prévu ?

La Cour rejette le pourvoi en considérant que la cour d'appel a correctement jugé que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, mais que celle-ci avait été refusée par la banque. Elle souligne que l'indication d'un montant maximal dans la promesse n'obligeait pas les acquéreurs à accepter une offre inférieure. En conséquence, la défaillance de la condition suspensive n'étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse est devenue caduque. La décision est ainsi conforme aux articles 1103 et 1304-3 du Code civil qui régissent les effets des contrats et des conditions suspensives.