Cass, 3ème Civ. 25 janvier 2024, n°22-16.583

La société civile immobilière, en tant que bailleresse, a consenti à une société locataire trois baux commerciaux sur des locaux d'un même immeuble. En juillet 2018, la locataire a quitté les locaux et a cessé de payer les loyers, justifiant son départ par des comportements inappropriés du gérant de la bailleresse. Ce dernier aurait eu des gestes déplacés envers le personnel féminin de la locataire. En réponse à cette situation, la bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers dus après son départ, tandis que la locataire a demandé la résiliation des baux, invoquant les agissements du gérant.

La première instance a vu la bailleresse assigner la locataire en paiement des loyers dus après le départ de celle-ci. La locataire a alors formulé une demande reconventionnelle de résiliation des baux. Le tribunal a rendu une décision en faveur de la locataire, prononçant la résiliation des baux. La bailleresse a interjeté appel de cette décision. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que le comportement du gérant justifiait la résiliation sans mise en demeure préalable. Insatisfaite, la bailleresse a formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d'appel avait violé les dispositions relatives à la mise en demeure.

La résiliation des baux commerciaux peut-elle être prononcée sans mise en demeure préalable en raison de circonstances exceptionnelles ?

La Cour rejette le pourvoi formé par la bailleresse. Elle rappelle que l'article 1224 du Code civil prévoit que la résolution d'un contrat peut résulter d'une notification du créancier ou d'une décision judiciaire en cas d'inexécution suffisamment grave. L'article 1226 précise que le créancier peut résoudre le contrat par notification, mais doit généralement mettre en demeure le débiteur défaillant, sauf si cette mise en demeure est vaine. En l'espèce, la cour d'appel a constaté que les comportements inappropriés du gérant avaient gravement affecté la jouissance paisible des locaux par le personnel majoritairement féminin de la locataire. Ces éléments ont conduit à conclure qu'une mise en demeure préalable aurait été vaine et que la résiliation était donc justifiée. La décision de la cour d'appel est ainsi légalement fondée sur les circonstances ayant entouré l'affaire.