Civ. III, 15 juin 2023, 21-10.119, P

Un bail commercial a été conclu entre un bailleur et une société de location touristique pour deux appartements situés dans une résidence de tourisme. Suite à un arriéré locatif, le bailleur a assigné la locataire en paiement, ainsi qu'en indemnisation de préjudices et remboursement de frais. En appel, le bailleur a élargi sa demande pour inclure des loyers échus durant les premier et deuxième trimestres de 2020, période durant laquelle des mesures gouvernementales d'interdiction d'accueil du public étaient en vigueur en raison de la pandémie de COVID-19. La locataire a soutenu que ces mesures constituaient un cas de force majeure l'exonérant du paiement des loyers dus.

Le litige a été porté devant le tribunal de première instance qui a statué en faveur du bailleur, condamnant la locataire à payer les sommes dues. La locataire a interjeté appel, contestant la décision en invoquant l'existence d'un cas de force majeure lié aux restrictions sanitaires imposées par les autorités publiques. La cour d'appel a rejeté ses arguments, considérant que la locataire n'avait pas prouvé l'impossibilité d'exécuter son obligation de paiement des loyers. La locataire a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d'appel avait méconnu les dispositions relatives à la force majeure et aux conséquences des retards de paiement.

La locataire peut-elle être exonérée du paiement des loyers dus en raison des mesures gouvernementales liées à la pandémie de COVID-19 ?

La Cour casse et annule l'arrêt de la cour d'appel. Elle rappelle que l'article 1148 du Code civil définit la force majeure comme un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution. En l'espèce, la Cour constate que l'impossibilité d'exercer une activité due aux mesures gouvernementales ne saurait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres de 2020. De plus, elle souligne que le débiteur d'une obligation contractuelle ne peut se prévaloir d'un cas de force majeure pour se soustraire à une obligation pécuniaire. Ainsi, les arguments relatifs à la mauvaise foi du débiteur concernant les retards de paiement n'ont pas été établis, ce qui constitue une violation des dispositions pertinentes du Code civil.