Fiche d’arrêt (IA) : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-14.365

Un couple de bailleurs a donné en location une maison à deux locataires, qui étaient co-preneurs. En raison de loyers impayés, les bailleurs ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et ont ensuite assigné les locataires en paiement des arriérés locatifs ainsi qu'en acquisition de la clause résolutoire. L'un des locataires, se prévalant d'un congé qu'elle avait délivré, a demandé le rejet des demandes à son encontre. La cour d'appel a condamné les deux locataires à payer la totalité de la dette locative, en retenant que le bail stipulait une solidarité entre les copreneurs et que le congé ne pouvait être valablement donné que par l'ensemble des preneurs.

Le litige a débuté devant le tribunal de grande instance, où les bailleurs ont formulé une demande en constatation de la résiliation du bail et en paiement des loyers dus. Le tribunal a fait droit à leurs demandes, constatant l'acquisition de la clause résolutoire. Les locataires ont interjeté appel de cette décision, contestant notamment la validité de la clause de solidarité stipulée dans le bail. La cour d'appel a confirmé la décision du premier juge, condamnant les locataires au paiement des arriérés et des indemnités d'occupation. Un pourvoi en cassation a été formé par l'un des locataires, qui soutenait que la cour d'appel avait violé le code civil en appliquant la solidarité au paiement d'une indemnité d'occupation sans preuve explicite dans le bail.

La clause de solidarité s'applique-t-elle au paiement de l'indemnité d'occupation consécutive à la résiliation du bail ?

La Cour casse et annule l'arrêt de la cour d'appel en ce qu'il condamne l'un des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux. Elle rappelle que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée dans le contrat. En l'espèce, bien que le bail prévoyait une solidarité pour l'exécution des obligations locatives, il n'était pas établi que cette solidarité s'appliquait au paiement d'une indemnité d'occupation après résiliation. La Cour renvoie donc les parties devant la cour d'appel d'Orléans pour qu'il soit statué sur ce point conformément aux exigences légales.