Exemple de cas pratique en droit des biens

Vous trouverez dans cet article un exemple de cas pratique en droit des biens pour les étudiants en licence de droit intégralement rédigé.

Vous avez d’abord l’énoncé du cas pratique retranscrit, puis la correction détaillée.

Le cas pratique est actualisé et à jour des dernières évolutions législatives en droit des biens.

Le cas pratique porte sur la classification des biens. Ce thème fait fréquemment l’objet d’examens en première année de droit.

L’objectif est que vous puissiez avoir un exemple de cas pratique intégralement rédigé en vue de vos examens de droit des biens.

Prenez le temps de lire l’énoncé et essayez de le faire dans les conditions de l’examen. 

Énoncé du cas pratique

Madame X et Madame Y, qui sont en couple, ont visité une magnifique maison en vente sur la commune de Vallauris. Cette maison a été conçue par un célèbre architecte designer très connu dans les années 60. Lors de cette visite, le propriétaire des lieux a attiré leur attention sur deux lustres dans le grand salon qui ont été dessinés par l’architecte-designer exprès pour ce salon. En outre, une suspension mobile sur pieds du même architecte-designer décore la salle à manger : le propriétaire a expliqué à Mesdames X et Y que ladite suspension a été dessinée et réalisée par l’architecte-designer pour compléter la magnifique architecture de la bâtisse.

D’ailleurs, la suspension a été conçue pour prendre place exactement dans une corniche qui avait été créée par l’architecte-designer pour recevoir cette suspension. Il en va de même de la grande bibliothèque (qui recouvre intégralement les murs de la pièce appelée « bibliothèque »), qui a été faite sur mesure pour cette pièce dont elle suit les contours irréguliers.

L’architecte-designer, qui avait créé cette maison pour lui, l’avait vendue à l’actuel propriétaire avec ces objets. Enfin, trois grandes fresques d’un autre célèbre artiste décorent les murs du hall d’entrée majestueux : le propriétaire explique que ces trois tableaux qui sont suspendus aux murs ont été commandés par lui, aux fins de donner dès l’entrée dans les lieux un cachet inimitable à ceux-ci.

Tout cela est d’ailleurs expliqué dans un livre d’Art, intitulé « Magnifiques bâtisses contemporaines de la Côte d’Azur » qui consacre un chapitre, photos à l’appui, à cette maison d’exception. Et l’annonce immobilière de la vente de la maison explique la même chose.

Au détour d’une conversation, le propriétaire avait dit oralement à Mesdames X et Y qu’en cas de vente, il laisserait les lieux « en l’état », ce que Mesdames X et Y avaient compris comme laissant les différents objets qui viennent d’être mentionnés plus haut.

Absolument conquises par le charme des lieux, Mesdames X et Y achètent la maison. Mais leur surprise est grande, lorsque, prenant possession des lieux, elles constatent que lustres, suspension mobile, bibliothèque et les trois fresques ont été retirés et emportés par le vendeur (avec tous ses meubles).

Correction du cas pratique (droit des biens)

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Faits : Au moment d’emménager dans une maison, un couple constate que les vendeurs ont retiré et emporté les lustres, une suspension mobile sur pieds, une bibliothèque et trois fresques.

Annonce de plan : Quatre situations doivent être distinguées afin de déterminer si le couple pourra récupérer ces biens.

I – Sur les lustres

Problème de droit : Les lustres constituent-ils un bien meuble ou un bien immeuble ?

Solution en droit : Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L’article 517 ajoute que les biens sont immeubles, soit par leur nature, soit par destination, soit encore par l’objet auquel ils s’appliquent. Les immeubles par nature concernent les fonds de terre et les bâtiments (C. civ., art. 518).

Sont en revanche meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre » (C. civ., art. 528).

Le Code civil envisage également la catégorie d’immeubles par destination qui sont des biens meubles par nature mais que l’on va considérer juridiquement comme des immeubles en raison du lien qui les unit à un immeuble dont ils constituent l’accessoire.

La qualification d’immeuble par destination doit répondre à trois conditions :

1°D’abord, l’immeuble par destination doit être initialement un meuble par nature.

2° Ensuite, l’immeuble par destination et l’immeuble auquel il est rattaché doivent appartenir au même propriétaire (Ex. : Civ., 3ème 5 mars 1980, 78-15.535).

3° Enfin, le propriétaire doit effectuer un acte d’affectation de l’immeuble par destination à l’immeuble auquel il est rattaché. Ce lien peut être établi soit par la démonstration d’une affectation à l’exploitation de l’immeuble hors de tout lien matériel (C. civ., art. 514), soit par l’attache matérielle du meuble à perpétuelle demeure (C. civ., art. 525).

S’agissant de l’attache matérielle du meuble à perpétuelle demeure, l’union peut se manifester soit par un lien matériel (la Cour de cassation parle de faits matériels d’adhérence physique et durable : (Civ. 18 octobre 1950, Bull. Civ. 1950, n° 194)) soit par un lien intellectuel, c’est-à-dire par une volonté d’intégration du meuble à l’immeuble via un aménagement spécial.

Il faut également noter que cette condition relative au lien d’affectation peut être simplement satisfaite lorsque les parties s’entendent, dans un acte juridique, pour qualifier un meuble d’immeuble par destination (Civ. 7 avril 1998). Dans ce cas, il n’y a pas besoin de vérifier l’existence d’un rapport des destination économique ou matériel / intellectuel.

Solution en l’espèce : En l’espèce, la condition tenant à l’identité de propriétaire est remplie puisque la maison et les lustres appartenaient au propriétaire vendeur (« L’architecte-designer, qui avait créé cette maison pour lui, l’avait vendue à l’actuel propriétaire avec ces objets »).

S’agissant de la condition tenant au rapport de destination, il faut exclure l’hypothèse d’un accord des parties formalisé dans un acte juridique pour qualifier les lustres d’immeuble par destination, car il semble qu’aucun acte juridique n’ait prévu ce point (le propriétaire avait simplement dit oralement à Mesdames X et Y qu’en cas de vente, il laisserait les lieux « en l’état »).

Il semble que ce lien de destination serait difficile à caractériser, car lors de la visite, le propriétaire des lieux a simplement indiqué que les deux lustres dans le grand salon ont été « dessinés par l’architecte-designer exprès pour ce salon ». Contrairement à la bibliothèque et à la suspension mobile, il ne semble pas qu’il y ait d’aménagement spécial pour l’intégration de ces lustres. Il y a donc une véritable incertitude sur la manifestation de volonté d’en faire un accessoire de l’immeuble.

Conclusion : À défaut de précisions supplémentaires, il est possible de penser que les lustres constituent simplement des biens meubles. Dans ces conditions, les acquéreurs ne pourront pas en demander la restitution.

II – Sur la bibliothèque et la suspension mobile

Problème de droit : La bibliothèque et la suspension mobile constituent-elles un bien meuble ou un bien immeuble ?

Solution en droit : Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L’article 517 ajoute que les biens sont immeubles, soit par leur nature, soit par destination, soit encore par l’objet auquel ils s’appliquent. Les immeubles par nature concernent les fonds de terre et les bâtiments (C. civ., art. 518).

Sont en revanche meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre » (C. civ., art. 518).

Le Code civil envisage également la catégorie d’immeubles par destination qui sont des biens meubles par nature mais que l’on va considérer juridiquement comme des immeubles en raison du lien qui les unit à un immeuble dont ils constituent l’accessoire.

La qualification d’immeuble par destination doit répondre à trois conditions :

1°D’abord, l’immeuble par destination doit être initialement un meuble par nature.

2° Ensuite, l’immeuble par destination et l’immeuble auquel il est rattaché doivent appartenir au même propriétaire (Ex. : Civ., 3ème 5 mars 1980, 78-15.535).

3° Enfin, le propriétaire doit effectuer un acte d’affectation de l’immeuble par destination à l’immeuble auquel il est rattaché. Ce lien peut être établi soit par la démonstration d’une affectation à l’exploitation de l’immeuble hors de tout lien matériel (C. civ., art. 514), soit par l’attache matérielle du meuble à perpétuelle demeure (C. civ., art. 525).

S’agissant de l’attache matérielle du meuble à perpétuelle demeure, l’union peut se manifester soit par un lien matériel : il s’agit d’une adhérence matérielle qui ne peut cesser sans détérioration de l’immeuble ou du bien qui y est attaché (la Cour de cassation parle de faits matériels d’adhérence physique et durable : (Civ. 18 octobre 1950, Bull. Civ. 1950, n° 194)) soit par un lien intellectuel, c’est-à-dire par une volonté d’intégration du meuble à l’immeuble via un aménagement spécial. C’est une destination ornementale, esthétique, ou décorative.

Par exemple, la Cour de cassation a pu juger que constituait un immeuble par destination une bibliothèque masquant entièrement les murs, construite aux dimensions exactes de la pièce dont elle épousait les particularités manifestant ainsi la volonté des propriétaires d’en faire un accessoire de l’immeuble de sorte qu’elle ne pouvait en être détachée sans en altérer la substance (Cass. civ. 1ère, 5 mars 1991, n° 89-14626, Bull. Civ. 1991, I, n° 81 p. 53).

Il faut également noter que cette condition relative au lien d’affectation peut être simplement satisfaite lorsque les parties s’entendent, dans un acte juridique, pour qualifier un meuble d’immeuble par destination (Civ. 7 avril 1998). Dans ce cas, il n’y a pas besoin de vérifier l’existence d’un rapport des destination économique ou matériel / intellectuel.

Solution en l’espèce : En l’espèce, la condition tenant à l’identité de propriétaire est remplie puisque la maison et la bibliothèque appartenaient au propriétaire vendeur (« L’architecte-designer, qui avait créé cette maison pour lui, l’avait vendue à l’actuel propriétaire avec ces objets »).

S’agissant de la condition tenant au rapport de destination, il faut exclure l’hypothèse d’un accord des parties formalisé dans un acte juridique pour qualifier la bibliothèque d’immeuble par destination, car il semble qu’aucun acte juridique n’ait prévu ce point (le propriétaire avait simplement dit oralement à Mesdames X et Y qu’en cas de vente, il laisserait les lieux « en l’état »).

Ce lien de destination pourrait toutefois être constitué par la volonté d’intégration de la bibliothèque à l’immeuble via un aménagement spécial. En effet, les faits précisent que la grande bibliothèque (qui recouvre intégralement les murs de la pièce appelée « bibliothèque »), a été faite sur mesure pour cette pièce dont elle suit les contours irréguliers. Il y avait donc une véritable manifestation de volonté d’en faire un accessoire de l’immeuble.

S’agissant de la suspension, celle-ci a été conçue pour prendre place exactement dans une corniche qui avait été créée par l’architecte-designer pour recevoir cette suspension de sorte que le même raisonnement peut être tenu.

Conclusion : La bibliothèque et la suspension pourront être qualifiées d’immeubles par destination et les acquéreurs pourront valablement demander la restitution de ces biens qui étaient des immeubles par destination.

III – Sur les fresques

Problème de droit : Les fresques constituent-elles un bien meuble ou un bien immeuble ?

Solution en droit : Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L’article 517 ajoute que les biens sont immeubles, soit par leur nature, soit par destination, soit encore par l’objet auquel ils s’appliquent. Les immeubles par nature concernent les fonds de terre et les bâtiments (C. civ., art. 518).

Sont en revanche meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre » (C. civ., art. 528).

Avant leur détachement, des fresques peuvent être qualifiées d’immeubles par nature, car elles font partie intégrante du bâtiment, lui-même ancré au sol. Ainsi, la Cour de cassation, a jugé que constituent des immeubles par nature des boiseries intimement et spécialement incorporées à un bâtiment dont elles ne sauraient être séparées sans porter atteinte à son intégrité (Civ. 1, 19 mars 1963, JCP 1963, II, 13190).

En revanche, cette qualification d’immeuble par nature ne s’oppose pas à la possibilité d’un détachement. L’assemblée plénière de la Cour de cassation a en effet pu juger que des fresques, immeubles par nature, deviennent des meubles du fait de leur arrachement des murs d’une église désaffectée (Ass. plén., 15 avr. 1988, n° 85-10.262).

Cette qualification semble toutefois subordonnée au fait que les fresques aient pu être détachées sans détériorer le mur qui les accueillait à l’origine.

Solution en l’espèce : En l’espèce, les fresques ont été dissociées du mur qui les accueillait à l’origine. Les faits ne précisent pas si ce détachement a été réalisé sans détériorer le mur ou pas. À défaut de précision en ce sens, il est possible de penser que c’est le cas. Il s’agirait alors de meubles par nature.

Conclusion : Si la bibliothèque est qualifiée de meuble par nature, les acquéreurs ne pourront pas en demander la restitution.

Cas pratique corrigé en droit des biens en vidéo