Exemple de commentaire d’arrêt / fiche d’arrêt (Droit des contrats)

Vous trouverez ci-dessous un exemple de commentaire d’arrêt en droit des contrats intégralement rédigé par mes soins.

Il s’agit d’un arrêt relatif au thème du droit de rétractation. Ce thème est généralement abordé au début du cours de droit des contrats, dans ce que les manuels et les cours magistraux nomment « Le droit spécial de la rencontre des volontés ». Il s’agit d’étudier certaines techniques contractuelles spécifique au droit de la consommation (comme le formalisme informatif ou les délais de réflexion et de rétractation) visant à assurer le consentement libre et éclairé du contractant.

1. Énoncé de l’arrêt à commenter

Voici l’arrêt en question : Cass. civ. 3ème, 5 décembre 2019, n°18-24.152, Publié au Bulletin

2. Correction de l’arrêt à commenter

(Accroche) On assiste depuis une dizaine d’années à un phénomène d’extension au profit des professionnels de dispositions qui concernaient à l’origine les seuls consommateurs. Ce phénomène est alimenté par les réformes légales successives, par la jurisprudence, mais aussi par les parties au contrat elles-mêmes. L’affaire que nous avons à commenter nous en offre une belle illustration.

(Faits) Un couple de particuliers a vendu à une SCI, professionnelle de l’immobilier, une maison d’habitation. La promesse de vente conférait expressément à la société acquéreur une faculté de rétractation. Celle-ci a décidé d’exercer cette faculté de rétraction.

(Procédure / prétentions) Les vendeurs (Qui ?), estimant que la qualité de professionnel de la société acquéreur ne lui permettait pas cette rétractation (Pourquoi?) au sens de l’article L. 271-1 du CCH (Sur quel fondement ?), l’ont alors assigné en paiement de la clause pénale incluse dans le contrat (Quoi ?).

La Cour d’appel de Paris, le 12 octobre 2018, a rejeté leur demande.

Les vendeurs ont formé un pourvoi contre l’arrêt devant la Cour de cassation.

Dans la première branche du moyen, ils indiquent que l’article L. 271-1 du CCH est d’ordre public et ne peut être conventionnellement étendu. Ils estiment que cet article, ne visant que la catégorie de “non professionnel” ne pouvait s’appliquer en l’espèce, la société acheteuse étant une société professionnelle de l’immobilier.

Dans la seconde branche du moyen, subsidiairement, ils estiment que le rappel, au sein de la promesse de vente, des dispositions légales relatives au droit de rétractation accordé à un acquéreur non professionnel constituent une “clause de style” sans lien avec la volonté des parties.

(Problème de droit) Des parties peuvent-elles contractuellement conférer à un acheteur professionnel la faculté de rétractation reconnue à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

(Solution) La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt. Dans un attendu de principe clair, elle juge que « les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Puis, dans un second temps, elle confirme que la cour d’appel, dans son appréciation souveraine, a correctement jugé en retenant deux éléments clés : d’une part, malgré la qualité de professionnel de l’immobilier de la société, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée ; d’autre part, les vendeurs ne justifiaient ni d’une erreur sur l’objet de la société acquéreur, ni de conditions de négociation et de signature démontrant qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat. De plus, ils n’établissaient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation était une simple clause de style. La cour d’appel a donc déduit à bon droit que les vendeurs ne pouvaient contester le droit de rétractation qu’ils avaient contractuellement conféré à la société acquéreur.

(Annonce de plan) La Cour de cassation consacre dans cet arrêt la possibilité d’étendre conventionnellement le statut légal prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (I). Cette extension nécessite cependant que les juges vérifient l’existence d’un consentement certain et univoque lors de la conclusion d’une telle clause de rétractation (II).

I. L’extension conventionnelle du statut légal de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation

Dans cette affaire, la question du droit légal de rétractation ne s’est pas véritablement posée, l’acquéreur ne contestant pas sa qualité de professionnel (A). L’enjeu portait plutôt sur la possibilité pour cette société de conclure une clause lui octroyant un droit de rétractation, malgré son statut de professionnel de l’immobilier. La Cour de cassation a tranché en faveur de cette possibilité (B).

A. L’absence d’application du droit légal de rétractation

Dans cette affaire, l’immeuble à usage d’habitation objet de la promesse de vente avait été vendu à une société professionnelle de l’immobilier. Les demandeurs au pourvoi ne manquaient pas de le rappeler, soulignant que « l’extrait Kbis de la société Mitchun révèle un objet social caractéristique d’un professionnel de l’immobilier ».

Pour rappel, le droit de rétractation est un délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement (C. civ., art. 1122). L’exercice de cette faculté entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat. Il s’agit d’une technique protectrice visant notamment à protéger le consommateur contre sa propre impulsivité.

Or, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, au bénéfice du seul acquéreur non professionnel, une faculté de rétractation sous certaines conditions pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Dans cette affaire, la société acquéreur ne contestait pas sa qualité de professionnel pour deux raisons. D’abord, il aurait été délicat d’arguer d’une qualité de non-professionnel alors que l’objet social de la personne morale concernait spécifiquement l’immobilier. Ensuite, le débat s’est finalement concentré sur la possibilité d’étendre cette faculté de rétractation — envisagée uniquement au bénéfice de l’acquéreur non professionnel par le Code de la construction et de l’habitation — à un acquéreur professionnel par le biais d’une convention librement conclue.

(Transition) L’apport principal de cet arrêt réside dans cette dernière question : la Cour de cassation a consacré la possibilité d’étendre contractuellement la faculté de rétractation, prévue par le Code de la construction et de l’habitation, à un acquéreur professionnel.

B. La consécration claire d’un droit conventionnel de rétractation au bénéfice de l’acquéreur professionnel

Dans cette affaire, les parties avaient inséré dans le contrat une clause prévoyant une faculté de rétractation qui reprenait l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Rappelons que cet article accorde, uniquement à l’acquéreur non professionnel, un droit de rétractation sous certaines conditions pour tout acte visant la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Selon les vendeurs, demandeurs au pourvoi, «l’intention des parties à l’acte est sans incidence sur le champ d’application de ce texte», car il s’agissait d’un texte d’ordre public, c’est-à-dire un texte auquel on ne peut déroger dès lors que l’on entre dans son champ d’application. Ce texte n’offre une faculté de rétractation qu’aux acquéreurs non professionnels. Or, la société Mitchun « est un acquéreur professionnel au sens de l’article L. 271-1 » et « l’extrait Kbis de la société Mitchun révèle un objet social caractéristique d’un professionnel de l’immobilier ». Ainsi, selon eux, la société ne pouvait pas bénéficier de la faculté de rétractation.

La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et a expressément jugé, dans un attendu de principe : « les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Cette décision paraît cohérente, car les parties peuvent étendre le champ d’application d’une règle légale en choisissant de l’appliquer à leur situation. L’article 1122 du Code civil prévoit d’ailleurs que la loi ou le contrat peut stipuler un délai de rétractation, période durant laquelle le bénéficiaire peut revenir sur son consentement. L’ordre public interdit aux parties de restreindre le champ d’application de ce texte, par exemple en supprimant cette faculté de rétractation pour un acquéreur non professionnel, mais n’empêche pas son extension.

(Transition) Toutefois, la Cour de cassation, si elle accepte cette extension de dispositions légales protectrices aux professionnels, insiste sur la nécessité de s’assurer que la volonté des parties soit univoque.

II. Le contrôle nécessaire d’un consentement certain à la conclusion d’une clause de rétractation

La Cour de cassation confirme que les juges du fond ont établi l’existence d’une clause consciemment négociée (A). Néanmoins, les vendeurs, demandeurs au pourvoi, avaient avancé des arguments qui semblaient pertinents (B).

A. Le constat d’une clause de rétractation sciemment négociée

Au sein de la deuxième branche du moyen unique, les demandeurs au pourvoi tentaient d’expliquer que la clause de rétractation ne constituait qu’une simple clause de style.

Selon eux, il ne s’agissait que d’un simple rappel des dispositions légales concernant le droit de rétractation d’un acquéreur non professionnel. Ils arguaient que la clause contenait plusieurs formulations ambiguës : elle mentionnait une « pluralité d’acquéreurs » alors que l’acquéreur était unique, et faisait référence à un « acquéreur non-professionnel » alors qu’il s’agissait d’une société professionnelle de l’immobilier. Dans ces circonstances, ils estimaient qu’il n’était pas possible de conclure que les parties avaient eu l’intention d’accorder un droit de rétractation à l’acquéreur. En d’autres termes, ils affirmaient n’avoir jamais souhaité octroyer cette faculté de rétractation à l’acheteur. Pour étayer leur position, ils s’appuyaient notamment sur l’ancien article 1134 du Code civil, qui stipulait que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

La Cour de cassation s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond en retenant d’une part qu’en dépit de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société acquéreur, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité à la société acquéreur. Par ailleurs, les vendeurs ne justifiaient d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’il s’agissait d’un contrat librement consenti. L’argument relatif à la clause de style s’avère inopérant, les juges ayant recherché la volonté commune des parties (C. civ., art. 1188). Par conséquent, la rétractation a pu valablement intervenir.

On constate donc que les juges font preuve d’une vigilance particulière, exigeant une volonté claire et non équivoque des vendeurs pour garantir la pleine efficacité de la clause de rétractation. Pour éviter tout litige, les parties devront être attentives lors de la rédaction de ce type de clause. Celle-ci devra expressément mentionner que le consentement est donné en toute connaissance de cause à un acquéreur ayant la qualité de professionnel.

B – Un rejet discutable des arguments des vendeurs

Les arguments avancés par les vendeurs, demandeurs au pourvoi, ne manquaient pas de pertinence. En effet, deux éléments auraient pu amener les juges du fond à remettre en question l’existence d’un consentement clair et univoque : d’une part, la mention d’un acquéreur « non professionnel de l’immobilier » alors qu’il s’agissait d’une société spécialisée dans ce domaine, et d’autre part, la référence à une « pluralité d’acquéreurs » en présence d’un acquéreur unique.

Il convient de rappeler que l’expression « ayant retenu souverainement » signifie que la Cour de cassation n’exerce aucun contrôle sur l’appréciation des juges du fond. La notion appréciée est alors une notion de fait, non contrôlée, par opposition aux notions de droit qui le sont. Ce pouvoir souverain des juges du fond limite le contrôle de la Cour de cassation. Il est donc difficile de lui reprocher de ne pas avoir tenu compte d’éléments apparemment purement factuels. Dans ce cas, la Cour de cassation ne peut que vérifier l’absence de dénaturation du contrat, les juges du fond n’étant pas autorisés à interpréter les clauses claires et précises.

Il convient également de noter que la question de la responsabilité professionnelle du notaire n’a pas été abordée, bien que celui-ci soit tenu d’un devoir de conseil et d’efficacité dans tous ses actes. La maladresse des formulations utilisées dans l’acte de vente soulève des interrogations.

Par ailleurs, on peut s’interroger sur l’élargissement progressif du droit de la consommation à des situations qui semblent s’éloigner considérablement de son objectif initial. Cet arrêt entérine la possibilité pour un professionnel averti, contractant avec un particulier, de prévoir une clause autorisant l’exercice d’un droit de rétractation. Si l’on comprend l’intérêt d’une telle faculté pour un acquéreur profane — le protégeant d’une décision impulsive —, son application à un professionnel averti, sans faiblesse concrète ni présumée, paraît moins justifiée. La liberté contractuelle semble être le seul fondement de cette décision.

(Ouverture) Cette extension élargit davantage le droit de la consommation. Traditionnellement considéré comme édictant des règles complémentaires ou dérogatoires au droit commun contractuel, il semble désormais constituer « une forme de droit commun alternatif, sinon concurrent à celui ainsi habituellement désigné, des relations contractuelles » (M. Hervieu,Vente immobilière : la faculté de rétractation n’est plus réservée au consommateur, Dalloz Actualités).