Commentaire d’arrêt : CE, 9e et 10e ch., 27 nov. 2020, n° 426091

(Accroche) Dans le cadre du droit fiscal, la question de la déductibilité de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lors de l'acquisition d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans soulève des enjeux significatifs, tant pour les opérateurs économiques que pour l'administration fiscale.

(Faits) En l'espèce, une société exerçant une activité de marchand de biens a acquis, le 31 janvier 2014, vingt-quatre immeubles. Ces acquisitions ont été soumises à la TVA en raison d'une option exercée par les vendeurs. Suite à une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a contesté la déductibilité immédiate de la TVA grevant le coût d'acquisition, entraînant un rappel de taxe pour une période antérieure.

(Procédure / prétentions) La société Financière Lord Byron, venant aux droits de la société initiale, a contesté cette décision devant le tribunal administratif de Paris, qui a rejeté sa demande. L'affaire a ensuite été portée devant la cour administrative d'appel de Paris, qui a également rejeté l'appel. La société a alors formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État.

(Problème de droit) La question se pose donc : dans quelles conditions la TVA acquittée lors de l'acquisition d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans est-elle déductible ?

(Solution) Le Conseil d'État a rejeté le pourvoi en confirmant que « la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de l'acquisition des immeubles ne pouvait être déduite qu'au moment de leur revente », soulignant ainsi les conditions strictes entourant la déductibilité de cette taxe.

(Annonce de plan) L'arrêt du Le Conseil d'État illustre ainsi les exigences liées à la déductibilité de la TVA dans le cadre des opérations immobilières (I), tout en soulevant des questions quant à son impact sur les pratiques fiscales et commerciales (II).

I. La déductibilité conditionnelle de la TVA sur les opérations immobilières

A. La nécessité d'un lien direct entre acquisition et revente

Dans son analyse, le Conseil d'État rappelle que « lorsqu'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d'acquisition n'est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts ». Cette affirmation souligne l'importance du lien direct entre l'acquisition et l'opération future envisagée. En effet, il est essentiel que l'opérateur économique puisse démontrer que l'immeuble acquis sera effectivement revendu pour bénéficier d'une déduction immédiate.

Le raisonnement des juges repose sur une interprétation stricte des dispositions fiscales applicables. En effet, « il résulte de la combinaison » des articles du code général des impôts que seule une option exercée au moment de la revente permettrait une déduction préalable. Cette exigence vise à éviter toute distorsion dans le traitement fiscal des opérations immobilières et à garantir que la TVA ne soit pas indûment récupérée avant que les conditions légales ne soient remplies.

B. L'absence d'un lien avec les opérations intermédiaires

L'arrêt précise également que « l'immeuble donnerait lieu, dans l'attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la taxe sur la valeur ajoutée », mais cela n'implique pas une déductibilité immédiate. Ce point est crucial car il met en lumière une distinction fondamentale entre les différentes phases d'une opération immobilière. Les revenus générés par des activités locatives ne créent pas un droit à déduction pour la TVA acquittée lors de l'achat.

Cette position du Le Conseil d'État renforce ainsi le principe selon lequel seules les opérations directement liées à une activité imposable peuvent donner lieu à une récupération immédiate de la TVA. Par conséquent, les opérateurs doivent être particulièrement vigilants quant à leur stratégie d'acquisition et aux modalités d'exploitation des biens immobiliers.

(Transition) Cette approche rigoureuse soulève des interrogations quant aux implications pratiques pour les acteurs économiques et leur capacité à gérer efficacement leur fiscalité.

II. Les implications pratiques et juridiques du régime fiscal applicable

A. La conformité avec les principes fiscaux fondamentaux

L'arrêt du Le Conseil d'État interroge également sur sa conformité avec les principes fondamentaux du droit fiscal. En effet, certains pourraient soutenir que cette interprétation stricte pourrait nuire à la fluidité du marché immobilier et à l'attractivité des investissements dans ce secteur. La position adoptée par les juges pourrait être perçue comme un frein à certaines opérations économiques, limitant ainsi les possibilités offertes aux marchands de biens.

Il est légitime de s'interroger sur l'équilibre entre le respect des règles fiscales et le soutien aux activités économiques. Ainsi, « il résulte » que cette exigence peut avoir des conséquences non négligeables sur le comportement des investisseurs et leur volonté d'engager des fonds dans des projets immobiliers.

B. L'appel à une réforme législative pour clarifier les règles

Enfin, cet arrêt pourrait inciter à envisager une réforme législative visant à clarifier davantage les règles relatives à la déductibilité de la TVA dans le cadre des opérations immobilières. Une telle réforme pourrait permettre d'assouplir certaines conditions tout en préservant l'intégrité du système fiscal.

La nécessité d'une telle évolution se fait sentir face aux enjeux économiques actuels où le secteur immobilier joue un rôle clé dans le dynamisme économique global. En effet, « il est jugé » que faciliter certaines modalités pourrait encourager davantage d'investissements tout en garantissant un encadrement approprié.

Ainsi, cet arrêt met en lumière non seulement les exigences juridiques entourant la déductibilité de la TVA mais aussi les enjeux plus larges qui en découlent pour le marché immobilier et son développement futur.