Cas pratique :- le 20 juillet 2025, M. Louis a accepté de louer à Mme Anne u

I. Validité de l'accord verbal concernant la déduction des loyers
II. Effets de la clause contractuelle sur les travaux effectués par le locataire

I. Validité de l'accord verbal concernant la déduction des loyers

FAITS : M. Louis a convenu verbalement avec Mme Anne que les travaux de peinture qu'elle réaliserait dans l'appartement seraient déduits des loyers à hauteur de 2000 euros. Cependant, cet accord n'a pas été mentionné dans l'acte écrit signé par les parties, qui contient une clause précisant que les travaux d'entretien ou d'amélioration restent à la charge du locataire.

PROBLÈME DE DROIT : L'accord verbal entre M. Louis et Mme Anne concernant la déduction des loyers est-il opposable à M. Louis malgré l'absence de mention dans le contrat écrit ?

SOLUTION EN DROIT : En vertu de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cela signifie que les parties sont tenues par leurs engagements, qu'ils soient écrits ou oraux, tant que ces engagements respectent les conditions de formation du contrat.

La première condition d'application exige que l'accord verbal soit clair et précis. En effet, pour qu'un accord soit considéré comme valide, il doit refléter un consentement mutuel sur un objet déterminé et une cause licite.

La deuxième condition impose que cet accord ne soit pas en contradiction avec une disposition écrite ultérieure. L'article 1172 du Code civil prévoit que les clauses d'un contrat écrit priment sur les accords antérieurs si elles sont expressément formulées.

Enfin, il convient d'examiner les effets juridiques d'un tel accord. Si l'accord verbal est reconnu comme valide et opposable, Mme Anne pourrait prétendre à la déduction des loyers en raison des travaux effectués. À défaut, M. Louis pourrait exiger le paiement intégral des loyers conformément aux termes écrits du contrat.

SOLUTION EN L'ESPÈCE : S'agissant de la première condition, l'accord verbal entre M. Louis et Mme Anne concernant la déduction des loyers est clair puisqu'il stipule une déduction précise de 2000 euros pour des travaux spécifiques. Cette condition est donc satisfaite.

Concernant la deuxième condition, bien que l'accord verbal existe, il se heurte à la clause écrite qui stipule que les travaux restent à la charge du locataire. Cette clause écrite prime sur l'accord verbal en raison du principe selon lequel un contrat écrit a plus de force probante qu'un accord oral. Par conséquent, cette condition n'est pas remplie.

Ainsi, toutes les conditions n'étant pas réunies, l'accord verbal ne peut être opposé à M. Louis et il est en droit d'exiger le paiement intégral des loyers.

CONCLUSION : Mme Anne ne pourra pas se prévaloir de l'accord verbal pour obtenir une réduction de ses loyers en raison des travaux effectués.

II. Effets de la clause contractuelle sur les travaux effectués par le locataire

FAITS : Dans l'acte signé entre M. Louis et Mme Anne figure une clause indiquant que les travaux d'entretien ou d'amélioration effectués par le locataire restent à sa charge.

PROBLÈME DE DROIT : La clause contractuelle stipulant que les travaux restent à la charge du locataire est-elle opposable à Mme Anne malgré son accord verbal avec M. Louis ?

SOLUTION EN DROIT : Selon l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un bien en bon état d'usage et d'entretien. Toutefois, il appartient au locataire d'effectuer les réparations locatives ainsi que les améliorations qu'il souhaite apporter au bien loué.

La première condition d'application ici est que la clause contractuelle doit être claire et non abusive pour être opposable au locataire. L'article 1171 du Code civil prévoit que toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties peut être considérée comme abusive.

La deuxième condition exige que le locataire ait été informé de manière adéquate des conséquences de cette clause lors de la signature du bail. Si Mme Anne avait connaissance de cette obligation avant de signer le contrat, elle ne pourra pas contester cette clause ultérieurement.

Les effets juridiques découlant de cette clause impliquent que Mme Anne ne pourra pas demander une compensation ou une déduction sur ses loyers pour des travaux qu'elle a réalisés sans accord préalable écrit du bailleur.

SOLUTION EN L'ESPÈCE : S'agissant de la première condition, la clause stipulant que les travaux restent à la charge du locataire est claire et précise. Cette condition est donc satisfaite.

Concernant la deuxième condition, si Mme Anne a signé le bail en connaissance de cette clause sans émettre d'objection, elle ne peut pas contester son application par la suite. Par conséquent, cette condition est également remplie.

Ainsi, toutes les conditions étant réunies, la clause contractuelle est opposable à Mme Anne et elle ne pourra pas revendiquer une réduction des loyers pour les travaux effectués.

CONCLUSION : Mme Anne devra assumer le coût total des loyers malgré les travaux réalisés dans l'appartement, conformément aux termes du contrat signé avec M. Louis.