Commentaire d’arrêt : Civ 3e 8 avril 2021 n°20-18.327

(Accroche) Dans le cadre des relations de copropriété, la question de la capacité d'un copropriétaire à agir en justice pour défendre les intérêts collectifs soulève des enjeux importants en matière de droit-obligations. En effet, la possibilité d'exercer une action oblique pour obtenir la résiliation d'un bail en cas de nuisances causées par un locataire interroge tant sur la liberté contractuelle que sur le respect des droits des autres copropriétaires.

(Faits) En l'espèce, des copropriétaires ont donné à bail un local commercial à une société, laquelle a ensuite été accusée de causer des nuisances sonores et olfactives. Les copropriétaires voisins ont alors assigné le bailleur et la société locataire en résiliation du bail et expulsion, invoquant les troubles causés par l'activité de cette dernière.

(Procédure / prétentions) La cour d'appel de Paris a accueilli ces demandes, ce qui a conduit à un pourvoi en cassation de la part du locataire et d'un copropriétaire. Les moyens invoqués portaient sur la recevabilité de l'action oblique exercée par les copropriétaires ainsi que sur l'absence de carence du bailleur dans le respect du règlement de copropriété.

(Problème de droit) Un copropriétaire peut-il agir par voie oblique pour obtenir la résiliation d'un bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur en cas de nuisances ?

(Solution) La Cour de cassation a rejeté les pourvois, confirmant que les copropriétaires sont recevables à exercer une action oblique en résiliation du bail lorsque le locataire contrevient aux obligations découlant du règlement de copropriété.

L'arrêt précise que « Mme P… et U… P…, chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de M… L…, une action oblique en résiliation de bail ».

(Annonce de plan) Cet arrêt illustre ainsi l'équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et le respect des engagements contractuels (I), tout en soulevant des interrogations quant à l'évolution future des relations entre copropriétaires dans le cadre du droit-obligations (II).

I. La capacité d'agir des copropriétaires dans le cadre d'une action oblique

La décision rendue par la Cour souligne l'importance du droit d'agir pour les copropriétaires dans le cadre d'une action oblique. En effet, « il est jugé qu'un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci ». Ce principe repose sur l'idée que chaque copropriétaire détient un intérêt légitime à veiller au respect des règles établies dans le règlement de copropriété.

La Cour rappelle également que « chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres », ce qui renforce l'idée que les intérêts collectifs doivent primer sur les intérêts individuels lorsque ceux-ci sont menacés. Ainsi, même si un bail est conclu entre deux parties, les autres copropriétaires peuvent intervenir pour protéger leurs droits et leur tranquillité.

En outre, la décision met en lumière la notion de carence du débiteur dans l'exercice de ses obligations. La Cour souligne que « Mme L…, informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l'activité de la société FMJ Scooter, n'a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ». Cela implique qu'une inaction prolongée peut justifier l'intervention d'autres copropriétaires pour faire valoir leurs droits.

Il est également important de noter que la Cour ne s'est pas laissée distraire par les arguments relatifs aux diligences entreprises par le bailleur. En effet, elle a considéré que ces diligences n'étaient pas suffisantes pour écarter la possibilité d'une action oblique. Cela montre une volonté claire d'assurer une protection efficace des droits des copropriétaires face aux nuisances.

Ainsi, cet arrêt illustre une affirmation forte du droit d'agir des copropriétaires dans le cadre d'une action oblique, renforçant leur position face aux troubles causés par un locataire.

II. La valeur et portée juridique de cette décision

La décision rendue par la Cour soulève plusieurs questions quant à sa valeur juridique et à ses implications futures dans le domaine du droit-obligations. D'une part, elle confirme un principe déjà établi dans la jurisprudence concernant les actions obliques exercées par les créanciers au nom de leur débiteur. D'autre part, elle pose également des interrogations sur l'équilibre entre liberté contractuelle et protection des droits collectifs.

La conformité au principe fondamental de liberté contractuelle peut être mise en question ici. En effet, « il est jugé que tout copropriétaire peut exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété ». Cette affirmation pourrait être perçue comme une atteinte à la liberté contractuelle, car elle permet à un tiers au contrat (un autre copropriétaire) d'intervenir dans une relation contractuelle sans avoir été partie prenante lors de sa formation.

Par ailleurs, cette décision pourrait également inciter à une évolution législative visant à clarifier davantage les droits et obligations des parties dans le cadre des baux commerciaux situés dans des immeubles soumis au statut de la copropriété. En effet, si cette tendance se renforce, il pourrait être nécessaire d'établir un cadre juridique plus précis afin d'éviter toute ambiguïté quant aux droits respectifs des bailleurs et des autres copropriétaires.

Enfin, cet arrêt pourrait également avoir un impact sur les pratiques au sein des syndicats de copropriété. En renforçant la possibilité pour chaque copropriétaire d'agir contre un locataire perturbateur, il incite à une vigilance accrue vis-à-vis du respect du règlement intérieur et pourrait favoriser une dynamique plus collaborative entre les différents acteurs impliqués.

En conclusion, cet arrêt illustre non seulement une affirmation importante du droit d'agir des copropriétaires mais soulève également des questions cruciales quant aux implications futures sur la liberté contractuelle et l'équilibre entre intérêts individuels et collectifs dans le domaine du droit-obligations.